林英營(yíng)
（2019年7月30日）
一問：《實(shí)施細(xì)則》制定的背景是什么？
答：為做好我市“三舊”改造工作，2010年6月以來，根據(jù)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）和《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）等文件精神，市政府陸續(xù)下發(fā)了《印發(fā)<關(guān)于清遠(yuǎn)市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地實(shí)施意見>的通知》（清府辦〔2010〕40號(hào)）、《印發(fā)<清遠(yuǎn)市區(qū)實(shí)施“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干配套政策>的通知》（清府辦〔2010〕41號(hào)）、《印發(fā)清遠(yuǎn)市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法和配套政策的補(bǔ)充意見（試行）的通知》（清府辦〔2011〕57號(hào)）等“三舊”改造政策文件，其中,《印發(fā)清遠(yuǎn)市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法和配套政策的補(bǔ)充意見（試行）的通知》（清府辦〔2011〕57號(hào)）文件試行期已滿,省的政策也在不斷完善，需出臺(tái)新的政策文件繼續(xù)規(guī)范和推動(dòng)“三舊”改造工作。2015年初，市“三舊”辦牽頭著手啟動(dòng)《清遠(yuǎn)市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》擬訂工作。
二問：《實(shí)施細(xì)則》制定的過程是怎么樣的過程？
答：根據(jù)市政府有關(guān)指示精神，為進(jìn)一步加快我市“三舊”改造工作，盤活存量土地資源，深入推進(jìn)節(jié)約集約用地，切實(shí)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。2017年，我局在《清遠(yuǎn)市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》（審議稿）基礎(chǔ)上，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等政策文件，參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法，結(jié)合我市“三舊”改造工作的實(shí)際情況和其他地區(qū)的“三舊”改造政策，重新修改完善制訂形成《實(shí)施細(xì)則》。
該《實(shí)施細(xì)則》屬于規(guī)范性文件，按相關(guān)規(guī)定程序，已征求了相關(guān)部門意見，通過網(wǎng)站進(jìn)行了公開征求意見，市領(lǐng)導(dǎo)主持召開研討會(huì)，征求市自然資源局法制科室意見，并提請(qǐng)了市司法局進(jìn)行合法性審查，且根據(jù)合法性審查反饋的意見進(jìn)行了修改完善；同時(shí)，由于該《實(shí)施細(xì)則》屬于重大行政決策，也提交了局班子會(huì)議、市政府常務(wù)會(huì)議、市委常委會(huì)會(huì)議研究審定后頒布實(shí)施。
三問：《實(shí)施細(xì)則》的主要內(nèi)容是什么？
《實(shí)施細(xì)則》總共11章31條，主要內(nèi)容是：
第一章總則，含第一條至二條，主要講“三舊”改造的總則規(guī)定，包含適用范圍、機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能；
第二章標(biāo)圖建庫，含第三條至四條，主要講“三舊”改造標(biāo)圖建庫標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整；
第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制與審批，含第五條至六條，主要講“三舊”改造專項(xiàng)的編制與審批、年度實(shí)施計(jì)劃的編制和審批；
第四章“三舊”改造模式，含第七條至九條，主要講“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”、“舊廠房”改造開發(fā)模式；
第五章“三舊”改造方案編制和項(xiàng)目審批，含第十條至十四條，主要講“三舊”項(xiàng)目改造方案編制主體及基本內(nèi)容、規(guī)劃論證、“三舊”改造方案和項(xiàng)目審批；
第六章“三舊”用地審批，含第十五條，主要講完善歷史用地手續(xù)、“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地報(bào)批方式；
第七章土地及房屋的征收、補(bǔ)償、安置及糾紛處理，含第十六條至十八條，主要講征收工作的監(jiān)管、土地及房屋的征收補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)、征收糾紛處理；
第八章土地出讓，含第十九條至二十二條，主要講土地出讓方式、公益用地移交；
第九章鼓勵(lì)措施，含第二十三條至二十五條，主要講公建配套項(xiàng)目鼓勵(lì)措施、土地出讓金鼓勵(lì)措施、分割核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、拓寬融資渠道；
第十章政府監(jiān)管制度，含第二十六條至二十八條，主要講“三舊”項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議制度、資金監(jiān)管制度、退出機(jī)制；
第十一章附則，含第二十九條至三十一條，主要講附則的一些規(guī)定。
四問：“三舊”改造范圍包括哪些？
答：“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。下列建設(shè)用地都可列入“三舊”改造范圍：
1.因城市規(guī)劃調(diào)整需“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；
2.城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；
3.國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；
4.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；
5.布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；
6.國家和省的政策規(guī)定可以實(shí)施改造的其他舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房用地。
五問：“三舊”改造項(xiàng)目主體有哪些？
答：“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體：
舊城鎮(zhèn)改造，舊城鎮(zhèn)原則上實(shí)行成片連片改造，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營(yíng)、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該單一主體申請(qǐng)實(shí)施改造。涉及國有資產(chǎn)處置的，按國有資產(chǎn)處置程序辦理。舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目在實(shí)際中存在諸多的權(quán)屬人、土地權(quán)屬歸宗較難的，原則上由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造。
舊村莊改造，可選擇自行改造、引入市場(chǎng)主體合作改造或由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造等模式進(jìn)行改造?！ ?/span>
舊廠房改造，符合相關(guān)規(guī)劃的，原土地權(quán)利人可自行實(shí)施改造或由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造。
六問：舊村莊改造是否須經(jīng)村民及國有土地權(quán)利人同意？
答：涉及舊村莊改造的，須經(jīng)相關(guān)權(quán)利人表決同意。應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持村民自治原則，對(duì)所涉及的重大事項(xiàng)按規(guī)定進(jìn)行表決。具體應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下條件：（1）按《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定實(shí)施舊村莊改造；（2）如改造項(xiàng)目?jī)?nèi)存在國有土地權(quán)利人的，也應(yīng)當(dāng)取得國有土地權(quán)利人的同意。
七問：“三舊”改造土地出讓方式有哪些？
答：涉及“三舊”改造的供地，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。
八問：由政府組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目，對(duì)原權(quán)利人有什么鼓勵(lì)政策？
答：“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，所得出讓收益可按規(guī)定用于補(bǔ)償原土地權(quán)利人，并可采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。
九問：“三舊”改造項(xiàng)目如何補(bǔ)繳地價(jià)？
答：1.舊城鎮(zhèn)由單一主體實(shí)施改造項(xiàng)目，通過公開方式選取評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%收取。
2.舊城鎮(zhèn)由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%確定。
3.自行改造（包括合作改造）舊村莊項(xiàng)目，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格的20%收取。
4.舊村莊由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%確定。
5.自行改造舊廠房項(xiàng)目，屬于“工改工”類型的，完善土地征收等有關(guān)用地手續(xù)后，協(xié)議出讓的土地出讓金按評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的40%收取。對(duì)于現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變用途，只提高容積率、提高利用率的，不須補(bǔ)繳土地出讓金。
6.有合法出讓手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)收取。
7.有合法劃撥手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。
8.無合法用地手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，完善有關(guān)用地手續(xù)后，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。
十問：舊村莊改造成本包含哪些？
答：舊村莊改造成本包含前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、其他費(fèi)用、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、不可預(yù)見費(fèi)、補(bǔ)繳出讓金等相關(guān)費(fèi)用。
十一問：如何對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管？
答：“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。“三舊”項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在改造方案正式獲批之日起的三個(gè)月內(nèi)，由區(qū)政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。具體監(jiān)管措施由區(qū)政府制定后報(bào)市“三舊”辦備案。重點(diǎn)監(jiān)管實(shí)施改造進(jìn)度、改造方案、無償移交公益性用地，落實(shí)改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)、補(bǔ)償安置義務(wù)等方面。
“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”項(xiàng)目改造主體在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，由改造主體到項(xiàng)目約定的銀行設(shè)立改造專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶，足額存入復(fù)建安置資金，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保專款專用；也可以在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前由改造主體向“三舊”改造主管部門提供專項(xiàng)監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應(yīng)為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監(jiān)管。
十二問：“三舊”改造項(xiàng)目有何退出機(jī)制？
答:“三舊”項(xiàng)目原則上不得轉(zhuǎn)讓（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓）。如果“三舊”項(xiàng)目在完成拆遷補(bǔ)償以及安置等事項(xiàng)，由改造主體提出申請(qǐng)，經(jīng)過鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)，區(qū)政府審定，并上報(bào)市“三舊”辦備案后，則允許項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。在批復(fù)規(guī)定期限內(nèi)，沒有實(shí)施拆遷和動(dòng)工改造的項(xiàng)目，可申請(qǐng)退出，經(jīng)區(qū)政府審核，并報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可以退出。并可向區(qū)政府申請(qǐng)退回項(xiàng)目監(jiān)管資金（不計(jì)利息）。
列入“三舊”年度實(shí)施計(jì)劃的項(xiàng)目2年內(nèi)有效，2年內(nèi)未實(shí)施的，取消該項(xiàng)目。“三舊”改造項(xiàng)目經(jīng)省、市政府批復(fù)并簽訂國有土地出讓合同后，項(xiàng)目改造主體1年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的，或提出延期申請(qǐng)動(dòng)工建設(shè)未獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目，區(qū)政府發(fā)函催促，仍然不按規(guī)定落實(shí)的，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格。被取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格的，5年內(nèi)不得再申請(qǐng)參與我市市轄區(qū)的“三舊”改造。
