對《清遠市城市規(guī)劃區(qū)建設用地容積率管理辦法》幾個問題的解讀
清遠市城鄉(xiāng)規(guī)劃局黨組書記、局長朱磊
為規(guī)范國有建設用地容積率調整行為，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的順利實施，維護房地產市場的正常秩序，市政府印發(fā)了《清遠市城市規(guī)劃區(qū)建設用地容積率管理辦法》（以下簡稱《新辦法》），針對社會各界人士對我市城市規(guī)劃區(qū)建設用地容積率管理問題的關注，現就該《新辦法》的幾個問題作解讀：
一、 制定《新辦法》的必要性
根據《中共清遠市委辦公室印發(fā)<關于落實省委第十巡視組反饋意見整改工作方案>的通知》精神，為規(guī)范我市國有建設用地容積率調整行為，建立長效機制，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的順利實施，根據《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、住建部《建設用地容積率管理辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章，我局牽頭對2010年4月2日市政府印發(fā)的《清遠市城市規(guī)劃區(qū)經營性用地超容積率管理暫行辦法》（試行，以下簡稱《原辦法》）進行了修訂，修訂后的《新辦法》嚴格規(guī)定了容積率調整的前置條件，進一步完善了出讓或劃撥土地容積率調整程序，規(guī)范了容積率調整的行為，維護了城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴肅性。
二、 《新辦法》制定的過程
《新辦法》于2015年11月16日起在我局網站向社會公開征求意見，同時分別發(fā)函向市住建局、市國土局等14個單位征求意見，共提出24條意見，其中沒修改意見3條，有修改意見21條，已采納18條，不采納3條?！缎罗k法》于2015年12月4日經我局法規(guī)科合法性審查；2015年12月16日經我局班子會議討論通過；2015年12月25日通過市法制局合法性審查；2016年4月27日市人民政府審議通過；2016年5月30日清遠市人民政府辦公室關于印發(fā)《新辦法》的通知；2016年6月1日起在我局及市政府網站公布。
三、 《新辦法》的基本框架和主要內容
《清遠市城市規(guī)劃區(qū)建設用地容積率管理辦法》主要從以下幾方面進行了修訂。
1、嚴格規(guī)定了容積率調整的前置條件。《原辦法》對“在出讓范圍內增加廣場等城市公共空間，或者增建中小學校、幼兒園、醫(yī)院等公共配套設施以及市政公用設施等，并符合周圍整體環(huán)境要求的”、“增加用地范圍內小區(qū)綠地，改善小區(qū)環(huán)境的”、“原建設限制條件現在發(fā)生重大變化的，包括規(guī)劃道路調整、高壓線走廊取消等”均允許增加容積率。《新辦法》第九條提出，國有土地使用權一經出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合“因城鄉(xiāng)規(guī)劃調整或修編造成地塊開發(fā)條件變化的”、“因城鄉(xiāng)基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要，導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發(fā)生變化的”、“法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件”等四種情形方可調整。
2、嚴格規(guī)定了容積率調整的程序?！缎罗k法》第十條、第十一條對建設用地容積率調整的情形、對擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的調整程序、對擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的調整程序都作了嚴格規(guī)定?！缎罗k法》對容積率可調整的情形規(guī)定的更加嚴格，對擬調整容積率的程序作了嚴格限制。
3、為節(jié)約集約利用土地，對工業(yè)用地、市政設施用地、非經營性的公共設施用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率而增加容積率的，原則上不再補繳土地出讓價款。
4、明確以市場評估價核定增容須補繳的土地出讓金?！对k法》中，應補交的土地出讓金差價=超容面積×樓面地價；《新辦法》第八條明確：提高容積率的，應以批準變更時日為土地評估基準日，即按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。補繳土地出讓價款后方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批手續(xù)。
2016年6月1日
