清自然資規(guī)字〔2021〕3號
高新區(qū)管委會，各縣（市、區(qū)）人民政府，市直有關部門，各產業(yè)園區(qū)（含集聚地）：
為進一步加強工業(yè)用地要素保障，提高節(jié)約集約用地水平，推動工業(yè)經濟高質量發(fā)展，根據市委市政府實施制造業(yè)高質量發(fā)展的決策部署以及國家有關法律法規(guī)和相關政策，結合我市實際，經市人民政府同意，現就有關要求通知如下：
一、嚴格把控工業(yè)項目準入
堅持底線思維，守牢安全、環(huán)保、效益三條底線，把好產業(yè)準入關。各地應并嚴格按照《清遠市招商引資項目遴選評審辦法（試行）》等相關規(guī)定，成立招商引資項目遴選評審小組，從產業(yè)政策、投資強度、產出效益、環(huán)境保護、建設規(guī)劃等方面，嚴格審查工業(yè)項目準入要求，嚴格篩選符合我市產業(yè)定位和園區(qū)規(guī)劃的優(yōu)質項目，確保把有限的土地資源投入到最優(yōu)質的工業(yè)項目中。堅決杜絕向淘汰落后、污染嚴重等禁止類工業(yè)項目供地。選定優(yōu)質的工業(yè)項目后，須將產業(yè)類型、投資強度、產出效益、節(jié)能環(huán)保等指標和要求作為硬性指標納入項目投資協(xié)議和土地出讓（租賃）合同中，實行嚴格履約監(jiān)管，對達不到約定要求的應建立項目和土地退出機制。
二、加強國土空間規(guī)劃和用地指標保障
（一）落實工業(yè)用地空間規(guī)劃。通過劃定工業(yè)用地控制線，進一步明確產業(yè)園區(qū)布局和工業(yè)發(fā)展空間，引導市場預期，促進園區(qū)精準招商，產業(yè)鏈招商，實現產業(yè)集聚發(fā)展。
1.嚴格管控一級工業(yè)用地控制線。一是一級工業(yè)用地控制線為嚴格保護的工業(yè)用地范圍線，在規(guī)劃期內（至2035年）規(guī)劃工業(yè)用地和以工業(yè)為主導方向的發(fā)展備用地禁止房地產及公寓式商品住宅項目開發(fā)。除因公共服務設施、市政和交通設施、綠地、廣場、人才住房和保障性住房等公共利益需要，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。二是線內工業(yè)用地實行總量控制，動態(tài)維護的機制。編制的國土空間規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃在銜接協(xié)調基礎上對控制線調整須遵循底線控制和等量置換原則，在保障線內工業(yè)用地總量的前提下，可對控制線及線內工業(yè)用地具體布局和邊界進行調整優(yōu)化。三是城市、縣規(guī)劃主管部門及鎮(zhèn)各級人民政府在組織編制控制性詳細規(guī)劃時，在保障工業(yè)空間結構合理，工業(yè)用地集約高效，工業(yè)用地總量不減少的前提下，允許在各自管轄范圍權限內對控制線間的工業(yè)用地進行調出調入，調整后的工業(yè)控制線及工業(yè)用地占比數據須報原編制機關進行動態(tài)更新。
2.強化保護二級工業(yè)用地控制線。一是二級工業(yè)用地控制線內規(guī)劃的工業(yè)用地在近期內（至2025年）予以保護，除因公共服務設施、綠地、廣場、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。二是線內如確需開展以居住、商業(yè)為主導功能的三舊改造或相關用地性質變更工作，應符合相關規(guī)定，按調整程序調出工業(yè)控制線，并按照已批準的城市規(guī)劃予以實施。三是鼓勵將已有控制性詳細規(guī)劃中規(guī)劃功能為商住用地，但近期不具備商住開發(fā)條件的用地轉化為工業(yè)用途。對線內的現狀工業(yè)用地，在符合環(huán)保等政策條件下鼓勵和支持繼續(xù)生產經營。
在統(tǒng)籌劃定落實生態(tài)保護紅線、永久基本農田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線的基礎上，結合國土空間規(guī)劃編制，優(yōu)先利用縣（市、區(qū)）批而未供、閑置和低效利用土地支持工業(yè)發(fā)展。
（二）建立新增工業(yè)用地保障機制。按照“存量缺口+新增量”的模式，框定我市新增工業(yè)用地總量規(guī)模。優(yōu)先安排新產業(yè)發(fā)展用地。用地供應應按“先存量、后增量”的原則，對新產業(yè)發(fā)展快、用地集約且需求大的地區(qū)，可適度增加年度新增建設用地指標。原則上所有落地工業(yè)項目一律入園，新增工業(yè)用地優(yōu)先向產業(yè)園區(qū)傾斜。各地年度土地利用計劃指標、林地指標優(yōu)先保障工業(yè)園區(qū)用地，對土地節(jié)約集約利用較好的省產業(yè)轉移工業(yè)園按規(guī)定給予用地指標獎勵。
三、實行差異化供應方式
（一）鼓勵實行彈性年期出讓。根據企業(yè)意愿，對有彈性用地出讓需求的工業(yè)企業(yè)實行彈性年期出讓供地。在不超過法定最高土地使用年限的前提下，可以靈活選擇彈性出讓年期。
（二）鼓勵以租賃方式使用土地。租賃國有工業(yè)用地，可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式；有條件的，必須采取招標拍賣掛牌方式。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的，租賃期限不得超過20年。依法租賃國有建設用地用于工業(yè)項目的，土地承租方可憑與自然資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規(guī)劃、報建等手續(xù)。在租賃期內，地上建筑物、構筑物及其附屬設施可以轉租和抵押。
（三）大力推進先租后讓、租讓結合方式使用土地。 1.先租后讓。通過招標拍賣掛牌方式競得土地，采取先租后讓方式使用土地的，中標人或競得人可與自然資源主管部門簽訂“2+3+N”的土地出讓合同，明確約定2年基建租賃期、3年投產租賃期和N年出讓期的土地價款、分期屆滿前驗收評估要求等。租賃期屆滿前，受讓方提出驗收評估申請并經出讓方驗收評估達到合同約定要求的，受讓方可憑驗收評估合格證明辦理下一期土地使用手續(xù)。未達到合同約定要求的，應采取限期整改方式進行處理，整改總期限不得超過1年。租賃期間土地使用權不得轉讓、轉租或抵押。2.租讓結合。通過招標拍賣掛牌方式取得土地使用權，采取租讓結合方式使用土地的，廠房及配套用地、企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施用地等生產辦公必需用地，可采取出讓方式使用土地。露天堆場、露天操作場地、停車場用地及其他用地等生產配套設施用地，可采用租賃方式使用土地，單次租賃年限不得超過5年。
（四）探索工業(yè)項目“標準地”出讓。一是建立區(qū)域評估制度。以各工業(yè)園區(qū)為實施范圍，由屬地政府全面組織對節(jié)能、地質災害、壓覆礦產資源、氣候可行性、地震安全、水土保持、洪水影響、考古調查勘探等事項進行區(qū)域評估評審。二是明確使用“標準”。在完成區(qū)域評估的基礎上，把每一塊工業(yè)用地的產業(yè)類型、投資強度、產出效益、稅收要求、單位能耗、單位排放、R&D經費支出與主營業(yè)務收入占比等基本指標予以明確，帶著“標準”出讓工業(yè)用地。
（五）嚴格控制工業(yè)用地改用途。原則上現狀工業(yè)用地不得轉變?yōu)榉枪I(yè)經營性用地。改變工業(yè)用途用于非工業(yè)經營性用途的，一律由市、縣人民政府收回土地并重新公開供應（“三舊”改造用地除外）。2018年9月1日以后簽訂或核發(fā)的涉及非經營性用地或工業(yè)用地的國有建設用地使用權有償使用合同或劃撥決定書，必須有條款約定或明確改變土地用途為商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地的，由有批準權的人民政府收回土地使用權后，重新公開供應。在工業(yè)用地土地使用權收回、轉讓或者變更為住宅以及商業(yè)、幼兒園、學校、醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院等用地的過程中，應落實《中華人民共和國土壤污染防治法》及《廣東省實施 <中華人民共和國土壤污染防治法>辦法》有關管理要求，依法開展土壤污染狀況調查和風險評估。
四、降低工業(yè)項目用地成本
（一）實行差異化地價優(yōu)惠政策。根據國家、省的有關規(guī)定，對省確定的優(yōu)先發(fā)展且用地集約的工業(yè)項目（用地集約是指容積率和建筑系數超過工業(yè)控制指標的40%、投資強度超過10%），以及以農林牧漁產品初加工為主的工業(yè)項目，工業(yè)用地出讓底價可按不低于全國工業(yè)用地最低價標準的70%執(zhí)行。在不低于國家統(tǒng)一規(guī)定工業(yè)用地出讓最低價標準的前提下，各地應按照不高于珠三角和粵北地區(qū)同類城市平均地價水平的要求，合理確定出讓底價。
（二）鼓勵開發(fā)利用地上地下空間。對現有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再增收土地價款差額。上述工業(yè)項目應符合投資強度、環(huán)境承載力、市政容量、交通容量等指標規(guī)定。
（三）鼓勵降低工業(yè)用地取得成本。鼓勵各地采取彈性年期出讓和租賃等方式供應工業(yè)用地的，按照出讓（租賃）年期與工業(yè)用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數，確定供應底價，降低項目取得用地成本。
（四）建立園區(qū)工業(yè)用地補償機制。各工業(yè)園區(qū)可按照統(tǒng)一配套、依法供應、統(tǒng)籌管理的原則，在符合規(guī)劃的前提下，適當安排建設用地用于商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮(zhèn)住宅等建設，推動相關區(qū)域從單一生產功能向城市綜合功能轉型，并將商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮(zhèn)住宅等經營性用地的土地出讓收益按有關規(guī)定完成政策性計提后，優(yōu)先用于補償工業(yè)園區(qū)建設及配套設施等投入，綜合降低工業(yè)用地的取得成本。
支持各地按規(guī)定設立園區(qū)工業(yè)用地“反哺”基金，補貼園區(qū)工業(yè)用地出讓虧損，反哺園區(qū)發(fā)展，激發(fā)園區(qū)發(fā)展內生動力；在用地補償的基礎上，具備條件的園區(qū)根據省賦予的一級財政管理權限，設立獨立金庫，形成園區(qū)“投入-產出-投入”的可持續(xù)循環(huán)發(fā)展機制。
五、支持工業(yè)項目盤活土地提高利用率
（一）積極推動“三舊”改造“工改工”。支持納入“三舊”改造的舊廠房項目實施“工改工”改造，促進產業(yè)轉型升級。政府實施城鄉(xiāng)規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要搬遷的工業(yè)項目符合國家產業(yè)政策的，經市、縣自然資源主管部門審核并報同級人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協(xié)議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業(yè)用地。
（二）鼓勵工業(yè)用地原址升級改造。一是鼓勵企業(yè)在符合規(guī)劃及安全標準、且不改變用途的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內部用地整理等途徑，促進工業(yè)用地、倉儲用地二次開發(fā)，從單一工業(yè)用地向特色園區(qū)和創(chuàng)新型產業(yè)功能混合開發(fā)轉型，依法淘汰落后產能項目。二是在符合相關規(guī)劃、安全和環(huán)保要求的前提下，鼓勵現有制造業(yè)企業(yè)通過提高工業(yè)用地容積率、調整用地結構的方式，增加服務型制造業(yè)設施和經營場所；增加的建筑面積比例不超過原總建筑面積的15%的，可繼續(xù)按原用途使用土地，但不得分割轉讓。三是利用存量房產、土地資源興辦先進制造業(yè)、生產性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，經屬地政府（管委會）批準，可實行繼續(xù)按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，過渡期為5年。過渡期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續(xù)的，可按新用途、新權利類型、市場價以協(xié)議方式辦理。
（三）鼓勵標準廠房及科技企業(yè)孵化器建設。加強標準廠房建設的土地供應，對符合市級標準廠房獎補政策的項目，通過市財政專項資金、用地扶持等方式給予支持。對于利用新增工業(yè)用地開發(fā)建設的科技企業(yè)孵化器，可按一類工業(yè)用地性質供應土地，在不改變其服務用途的前提下，其載體房屋可按幢、層等不動產單元進行產權登記并出租或轉讓。
（四）加大低效和閑置工業(yè)用地盤活力度。健全節(jié)約集約用地長效機制，按照“屬地負責、臺帳管理、分類處置”原則開展批而未供土地、閑置土地和低效工業(yè)用地清理處置工作。嚴格按照我市閑置土地處置實施辦法落實閑置土地的調查、認定、處置、利用、預防和監(jiān)督等工作。充分挖掘存量工業(yè)用地資源，采取限期開發(fā)、轉型升級、鼓勵流轉、重組共建、土地置換、協(xié)議收回、享受“三舊”改造優(yōu)惠政策等措施逐步盤活利用低效工業(yè)用地。
（五）明確物業(yè)產權分割轉讓登記。允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產權按幢、層等固定界限為基本單元分割，用于引進相關產業(yè)鏈合作伙伴的產業(yè)項目。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉儲用地上對工業(yè)廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。鼓勵各地建設高標準廠房和工業(yè)大廈，嚴格遵守工業(yè)建筑和高層建筑的消防要求，容積率在1.6以上、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標準廠房和工業(yè)大廈，除可進行變更（分割）不動產登記、轉移（分割轉讓）不動產登記外，還可以按幢、層等為基本單元進行不動產首次登記。
（六）加強園區(qū)整治和園區(qū)發(fā)展質量提升。結合環(huán)保督察、生態(tài)園區(qū)建設等要求，著力對老舊園區(qū)、村級工業(yè)園開展專項整治和質量提升行動，加大對污水處理、管網建設的監(jiān)督檢查力度，督促園區(qū)通過科學規(guī)劃、征地拆遷、建設標準化廠房等措施節(jié)約集約使用土地，解決要素資源緊缺導致的發(fā)展受限問題，進一步促進園區(qū)提質增效。
六、加強工業(yè)用地全流程閉合管理
（一）嚴格執(zhí)行“凈地”出讓規(guī)定。擬出讓的土地須土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。
（二）開展土地集約利用評價。參照國家統(tǒng)一部署開展的開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作，每年度開展產業(yè)轉移工業(yè)園土地集約利用評價工作。各產業(yè)轉移工業(yè)園擴區(qū)、調區(qū)和升級必須以最新一輪開發(fā)區(qū)土地集約利用評價結果作為依據，對未按要求參與最新一輪評價的產業(yè)轉移工業(yè)園，對其擴區(qū)、調區(qū)和升級要求不予支持。
（三）明確工業(yè)項目監(jiān)管責任。縣級人民政府（管委會）作為土地管理和產業(yè)發(fā)展監(jiān)管的責任主體，負責與中標人或競得人簽訂產業(yè)發(fā)展承諾書等文件。按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由提出關聯(lián)條件的部門要求土地競得人提交項目用地產業(yè)發(fā)展承諾書，并對產業(yè)發(fā)展承諾書進行監(jiān)督。制造業(yè)項目落戶園區(qū)要在項目用地產業(yè)發(fā)展承諾書等文件中明確約定投資、產出、節(jié)約集約用地等事項，并將產業(yè)發(fā)展承諾書作為土地出讓合同的附件；土地出讓合同補充條款中應約定，未達到項目用地產業(yè)發(fā)展承諾書約定目標的，出讓方可終止土地出讓合同，返還剩余年期土地出讓價款。
七、其他
（一）本通知中引用的國家、省、市有關政策和規(guī)范性文件在本通知施行期間有修改的，適用修改后的新規(guī)定。
（二）本文件自印發(fā)之日起施行，有效期至2025年12年31日。
清遠市自然資源局 清遠市工業(yè)和信息化局
