各縣(市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、財政局，市有關(guān)單位、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各物業(yè)服務企業(yè)：
《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 清遠市財政局關(guān)于物業(yè)專項維修資金管理辦法》已按照規(guī)范性文件流程制定，并經(jīng)市司法局審查，從2019年12月1日起正式印發(fā)實施。
特此通知
清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 清遠市財政局
2019年11月1日
清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 清遠市財政局
關(guān)于物業(yè)專項維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)專項維修資金管理，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。售后公有住房物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照市相關(guān)政策執(zhí)行。
本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
第三條 本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（含基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房，以及房屋外墻面等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的建筑物等。
第四條 物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 市住建行政主管部門組織實施本辦法，指導、監(jiān)督全市物業(yè)專項維修資金管理工作。
各縣（市、區(qū)）住建行政主管部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的日常監(jiān)督管理工作。
財政、審計主管部門應加強對物業(yè)專項維修資金代管期間的會計監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。
第六條 各縣（市、區(qū)）住建行政主管部門牽頭會同當?shù)?/span>有關(guān)部門綜合考慮安全、增值、便利等因素，合理確定本轄區(qū)內(nèi)一定數(shù)量的物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行(以下簡稱“專戶管理銀行”)。
第七條 專戶管理銀行應當按照物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議約定，協(xié)助縣（市、區(qū)）住建行政主管部門開展物業(yè)專項維修資金賬戶設(shè)立、交存、使用、結(jié)算和對賬等工作。
專戶管理銀行應當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受住建行政主管部門、業(yè)主或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)對物業(yè)專項維修資金賬戶的使用、賬面余額進行查詢。
第二章 交存
第八條 業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金，但物業(yè)屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。建筑面積包括不動產(chǎn)登記薄記載的套內(nèi)面積和分攤面積。
首期物業(yè)專項維修資金交存標準為：
未設(shè)電梯的商品住宅（含別墅）、非住宅、地下車庫的車位（含設(shè)電梯和未設(shè)電梯），業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積50元/平方米的標準交存；
（二）內(nèi)設(shè)電梯的商品住宅、非住宅（地下車庫的車位除外），業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積70元/平方米的標準交存。
市住建行政主管部門和市財政主管部門可以根據(jù)實際調(diào)整首期物業(yè)專項維修資金交存標準。
業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。
第九條 業(yè)主大會成立前，或者業(yè)主大會成立后未要求劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的，物業(yè)專項維修資金由縣（市、區(qū)）住建行政主管部門代管。縣（市、區(qū)）住建行政主管部門應當在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。業(yè)主大會成立后，可在半年內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議，選擇專戶管理銀行并接管物業(yè)專項維修資金。
一個物業(yè)管理區(qū)域只能選擇一家專戶管理銀行建立專戶和存入物業(yè)專項維修資金。
開立物業(yè)專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)帳，按照幢、房屋戶門號分級設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)帳，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬。
物業(yè)專項維修資金應登記在以房屋戶門號設(shè)立的分戶賬名下，分戶賬應當?shù)怯洏I(yè)主姓名、身份證件號碼等信息。
本辦法實施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶門號的，應當?shù)怯浽谝?/span>物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立的賬戶名下；具備設(shè)立分戶賬條件的物業(yè)管理區(qū)域按照本條第二款執(zhí)行。
第十條 交存首期物業(yè)專項維修資金的，應當按照下列方式辦理：
（一）以預售方式銷售房屋的，買受人在辦理《商品房買賣合同》備案前將首期物業(yè)專項維修資金存入專戶管理銀行。
（二）以現(xiàn)樓方式銷售房屋和地下車庫的車位，建設(shè)單位應當在商品房竣工驗收備案后交存首期物業(yè)專項維修資金，并在申請辦理提取商品房預售款監(jiān)管賬戶5%的保證金或解除商品房預售款賬戶監(jiān)管時提供已交存首期物業(yè)專項維修資金的證明資料，在辦理《商品房買賣合同》備案前，向買受人收回首期物業(yè)專項維修資金。
（三）在本管理辦法頒發(fā)前已解除了商品房預售款賬戶監(jiān)管的樓宇，建設(shè)單位應當在本管理辦法頒發(fā)之日起6個月內(nèi)對未售出房屋和地下車庫的車位交存首期物業(yè)專項維修資金。
（四）在土地征收中采用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償?shù)?，由征收人和被征收人協(xié)商約定首期物業(yè)專項維修資金交存方式，沒有約定的由被征收人交存，交存時間為補償?shù)姆课蒉k理不動產(chǎn)權(quán)登記前。
業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金應當直接存入專戶管理銀行，建設(shè)單位或物業(yè)服務企業(yè)不得代收代管物業(yè)專項維修資金。
第十一條 按照本辦法第十條第二款規(guī)定由建設(shè)單位交存首期物業(yè)專項維修資金的，可以按照下列程序辦理：
（一）建設(shè)單位持下列材料向縣（市、區(qū)）住建行政主管部門申請辦理首期物業(yè)專項維修資金交存手續(xù)：
1.交存首期物業(yè)專項維修資金申報表；
2.房地產(chǎn)測繪機構(gòu)對房屋、車位所在樓宇建筑面積的實測成果報告材料；
3.專戶管理銀行出具的該樓宇已交存首期物業(yè)專項維修資金的房屋、車位的證明材料。
（二）縣（市、區(qū)）住建行政主管部門自受理申請之日起5個工作日內(nèi)完成材料核對，核對無誤的，向建設(shè)單位發(fā)出交存通知書；核對有誤的，一次性書面告知需補正的有關(guān)材料。
（三）建設(shè)單位持交存通知書，將首期物業(yè)專項維修資金交存至專戶管理銀行。專戶管理銀行向建設(shè)單位出具已交存首期物業(yè)專項維修資金憑證。
（四）縣（市、區(qū)）住建行政主管部門在收到建設(shè)單位已交存首期物業(yè)專項維修資金憑證當日內(nèi)發(fā)出交款確認書。
按照本辦法第十條第四款規(guī)定由征收人或被征收人交存首期物業(yè)專項維修資金的，由征收人到專戶管理銀行申請開立物業(yè)專項維修資金分賬戶，征收人或被征收人到專戶管理銀行存入首期物業(yè)專項維修資金。
各縣（市、區(qū)）住建行政主管部門可以根據(jù)實際制定更簡便有效的交存首期物業(yè)專項維修資金的辦理程序。
第十二條 建設(shè)單位已交存物業(yè)專項維修資金的，縣（市、區(qū)）住建行政主管部門會同專戶管理銀行應當按照物業(yè)管理區(qū)域、幢、房屋戶門號，將物業(yè)專項維修資金登記在以房屋戶門號設(shè)立的分戶賬名下，分戶賬應當對應登記建設(shè)單位名稱信息。
第十三條 建設(shè)單位銷售房屋時，應當憑專戶管理銀行出具的已交存首期物業(yè)專項維修資金憑證，向買受人收回已交存的首期物業(yè)專項維修資金的余額。
建設(shè)單位已向買受人收回首期物業(yè)專項維修資金的，買受人持不動產(chǎn)權(quán)證書、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行辦理該房屋分戶賬戶主名稱變更手續(xù)。
房屋買受人未按照本辦法交存首期物業(yè)專項維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。
第十四條 已在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金分戶賬的物業(yè)管理區(qū)域、樓宇中未交存物業(yè)專項維修資金的業(yè)主，應當持不動產(chǎn)權(quán)證書、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行，按照本樓宇中應交存首期物業(yè)專項維修資金的交存標準足額交存物業(yè)專項維修資金。
第十五條 屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，物業(yè)屬于2個以上（含2個）擁有獨立產(chǎn)權(quán)業(yè)主共有的，業(yè)主應當在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶，并按照現(xiàn)行公布的首期物業(yè)專項維修資金交存標準足額交存首期物業(yè)專項維修資金。
第十六條 物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會關(guān)于物業(yè)專項維修資金的籌集、使用和管理等事項的決定；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選定的專戶管理銀行簽訂物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議。同時，按照本辦法第九條第二款、第三款的規(guī)定在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶，行使專戶管理單位職責；
（三）管理物業(yè)專項維修資金帳目；
（四）組織召開業(yè)主委員會會議，經(jīng)全體委員半數(shù)以上委員同意后確定不超過3名辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)的業(yè)主；
（五）擬定物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約，并組織召開業(yè)主大會會議對物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約進行表決；
（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
（七）定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使物業(yè)專項維修資金管理職權(quán)的情況，接受業(yè)主對物業(yè)專項維修資金籌集、使用和管理等事項的質(zhì)詢和監(jiān)督；
（八）向全體業(yè)主公布物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議、物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約，并每季度公布物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理的情況。
業(yè)主委員會未按照前款第（八）項的規(guī)定公布相關(guān)情況的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。
第十七條 物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：
（一）業(yè)主的權(quán)利和義務；
（二）物業(yè)專項維修資金籌集和使用的制度；
（三）違反物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當承擔的責任。
物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況進行審計的，審計費用可以從物業(yè)專項維修資金中列支。
物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
第十八條 物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，下列事項應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的決定；
（二）選擇專戶管理銀行；
（三）籌集和使用物業(yè)專項維修資金以外的其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金的重大事項。
前款第（二）項規(guī)定的專戶管理銀行應當是本辦法第六條已確定的專戶管理銀行，一個物業(yè)管理區(qū)域只能選擇一個專戶管理銀行。
業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金專戶，在專戶管理銀行登記的管理單位應當是業(yè)主委員會，登記的監(jiān)督單位應當是縣（市、區(qū)）住建行政主管部門，登記的辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)的自然人應當是業(yè)主。
第十九條 經(jīng)業(yè)主大會會議依法表決同意物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，業(yè)主委員會應當持下列材料到縣（市、區(qū)）住建行政主管部門申請辦理劃轉(zhuǎn)手續(xù)：
（一）劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金申報表；
（二）業(yè)主委員會備案回執(zhí)；
（三）業(yè)主委員會組織機構(gòu)代碼證；
（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會、辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)自然人的印章模板；
（五）業(yè)主大會依法表決同意物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理和選定專戶管理銀行的會議記錄和會議決定；
（六）物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約；
（七）業(yè)主大會依法表決同意物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約的會議記錄和會議決定。
報送材料齊全、符合法定要求的，縣（市、區(qū)）住建行政主管部門應當在收到材料之日起5個工作日內(nèi)出具劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知；報送材料不齊全或者不符合法定要求的，一次性書面告知需補正的有關(guān)材料。
縣（市、區(qū)）住建行政主管部門已出具劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金通知的，業(yè)主委員會應當按照本辦法第十六條第一款第（二）項規(guī)定與專戶管理銀行辦理相關(guān)手續(xù)。
縣（市、區(qū)）住建行政主管部門自收到物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議之日起3個工作日內(nèi)，應當將物業(yè)專項維修資金有關(guān)帳目移交業(yè)主委員會，并通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會開立的物業(yè)專項維修資金專戶。專戶管理銀行應當在1個工作日內(nèi)完成資金劃轉(zhuǎn)工作。
第二十條 物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當向縣（市、區(qū)）住建行政主管部門申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶變更：
（一）已劃定的物業(yè)管理區(qū)域范圍調(diào)整的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域名稱變更的；
（三）辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)自然人發(fā)生變更的；
（四）選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的；
（五）依法解除與原專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議后，選定了新專戶管理銀行的。
辦理前款變更事項的，業(yè)主委員會應當填寫并提供變更帳戶申報表，并對應前款應當辦理變更事項的不同情形，提供相應材料：
（一）屬于前款第（一）項情形的，提供縣（市、區(qū)）住建行政主管部門出具的調(diào)整后的物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)，以及調(diào)整后的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的幢、房屋戶門號的分戶賬；
（二）屬于前款第（二）項情形的，提供地名行政主管部門出具的物業(yè)管理區(qū)域地名的文件；
（三）屬于前款第（三）項情形的，提供有效任期內(nèi)的業(yè)主委員會作出確定辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)自然人的決定；
（四）屬于前款第（四）項情形的，提供縣（市、區(qū)）住建行政主管部門或街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的新一屆業(yè)主委員會備案回執(zhí)；
（五）屬于前款第（五）項情形的，提供依法解除與原專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議的證明文件、業(yè)主大會依法表決同意選擇新專戶管理銀行的會議記錄和會議決定。
符合前款規(guī)定的，縣（市、區(qū)）住建行政主管部門應當在收到業(yè)主委員會申請材料之日起3個工作日內(nèi)出具同意變更通知；不符合前款規(guī)定的，一次性書面告知需補正的有關(guān)材料。
第二十一條 縣（市、區(qū)）住建行政主管部門出具本辦法第二十條第三款規(guī)定的同意變更通知的，專戶管理銀行應當按照下列規(guī)定辦理物業(yè)專項維修資金專戶變更手續(xù)：
（一）變更事項屬于本辦法第二十條第一款第（一）至第（三）項的，應當當場辦理變更手續(xù)。
（二）變更事項屬于本辦法第二十條第一款第（四）項的，但原業(yè)主委員會與專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議依法有效的，應當當場辦理變更在專戶管理銀行登記管理單位的手續(xù)。
（三）變更事項屬于本辦法第二十條第一款第（四）項的，但原業(yè)主委員會與專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議依法失效的，新一屆業(yè)主委員會與專戶管理銀行應當重新簽訂物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議。
（四）變更事項屬于本辦法第二十條第一款第（五）項的，業(yè)主委員會應當注銷原專戶管理銀行專戶，按照本辦法第十六條第一款第（二）項規(guī)定在新專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。
專戶管理銀行按照前款規(guī)定完成物業(yè)專項維修資金專戶變更手續(xù)之日起1個工作日內(nèi)，應當將物業(yè)專項維修資金專戶變更情況通知縣（市、區(qū)）住建行政主管部門。
第二十二條 業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金專戶應當接受縣（市、區(qū)）住建行政主管部門的監(jiān)管。
第二十三條 業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。
已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案或者制定物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約。未成立業(yè)主大會的，由3至5個業(yè)主代表組成臨時工作小組，負責制定續(xù)交方案或者物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實施。
續(xù)交方案或者物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當約定物業(yè)專項維修資金的交存標準和交存時限，交存標準可以參考住建行政主管部門現(xiàn)行公布的首期物業(yè)專項維修資金交存標準。業(yè)主應當按照交存標準及時、足額交存至專戶管理銀行。
第二十四條 本辦法實施前未建立物業(yè)專項維修資金的，可以按照下列規(guī)定補建物業(yè)專項維修資金：
（一）業(yè)主大會按照本辦法第十七條規(guī)定表決通過物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約，并按照本辦法第十八條第一、二款規(guī)定選擇物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行。物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當約定物業(yè)專項維修資金的交存標準和交存時限，交存標準可以參考縣（市、區(qū)）住建行政主管部門現(xiàn)行公布的首期物業(yè)專項維修資金交存標準；
（二）業(yè)主委員會與業(yè)主大會選定的專戶管理銀行簽訂物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議，按照本辦法第九條、第十八條的規(guī)定在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶；
（三）業(yè)主按照本款第（一）項約定的物業(yè)專項維修資金交存標準，及時、足額將物業(yè)專項維修資金交存至專戶管理銀行。
專戶管理銀行在業(yè)主委員會開立物業(yè)專項維修資金專戶之日起2個工作日內(nèi)，應當將物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議和開立專戶的情況報送縣（市、區(qū)）住建行政主管部門。
第二十五條 業(yè)主違反本辦法第十四條、第二十三條第二款、第二十四條第一款第（三）項，未將物業(yè)專項維修資金及時、足額交存至專戶管理銀行的，業(yè)主委員會應當督促業(yè)主交納，也可以通過法律途徑解決。
第三章 使用
第二十六條 物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)專項維修資金可用于涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全的預防性維修和更新、改造，以及未配備電梯的老舊住宅加裝電梯，對房屋外墻面的維修和更新、改造應符合城市區(qū)域管理的要求。
第二十七條 物業(yè)服務合同應當約定由物業(yè)服務企業(yè)承擔費用的物業(yè)日常維修和更新范圍、標準等事項。
物業(yè)服務合同約定使用物業(yè)專項維修資金有關(guān)事項的，不得違反本辦法規(guī)定。
第二十八條 物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并接受物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主監(jiān)督。
第二十九條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定分攤費用：
屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
（二）屬于單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
（三）屬于一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔；
（四）屬于車位的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由與車位存在共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車位的建筑面積的比例共同承擔；
（五）上述（一）至（四）款情況外的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。
業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及建設(shè)單位尚未售出且未交存物業(yè)專項維修資金的物業(yè)或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房單位應當按照本條第一款規(guī)定分攤維修和更新、改造費用。
第三十條 經(jīng)業(yè)主大會通過并在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定的，可以采用以下表決方式約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分攤方式：
（一）默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票；
（二）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
第三十一條 使用物業(yè)專項維修資金的組織實施單位按照下列規(guī)定確定：
（一）有物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，業(yè)主委員會進行監(jiān)督；
（二）沒有物業(yè)服務企業(yè)，有業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會組織實施；
（三）有物業(yè)服務企業(yè)，沒有業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務企業(yè)組織實施，由3至5個業(yè)主組成臨時監(jiān)管小組進行監(jiān)督；
（四）沒有物業(yè)服務企業(yè)，且沒有業(yè)主委員會的，由3至5個業(yè)主組成臨時工作小組組織實施，街道辦事處、居民委員會應當給予指導和協(xié)助。
第三十二條 組織實施單位應當根據(jù)維修和更新、改造的項目提出物業(yè)專項維修資金使用方案。使用方案應當包括下列內(nèi)容：
（一）維修和更新、改造的項目；
（二）費用預算；
（三）列支范圍；
（四）分攤明細。
使用方案應當向物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示10日以上，并征得列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約另有約定的從其約定，屬于本辦法第四十三條規(guī)定的應急使用物業(yè)專項維修資金情形的除外。
組織實施單位可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況，編制年度維修計劃。年度維修計劃經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，可以按照年度維修計劃向縣（市、區(qū)）住建行政主管部門申請使用物業(yè)專項維修資金，其具體操作細則由縣（市、區(qū)）住建行政主管部門另行制定。
第三十三條 使用方案可以采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式進行表決。采取書面征求意見形式的，表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名；采用電子投票形式的，應當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
使用方案表決結(jié)果應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。采用書面征求意見產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示30日以上，采用集體討論和電子投票形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示7日以上。公示內(nèi)容應當包括下列內(nèi)容：
（一）業(yè)主房號和專有部分面積；
（二）業(yè)主對使用方案贊同、反對、棄權(quán)的意見；
（三）業(yè)主對使用方案贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果。
業(yè)主對公示的使用方案表決結(jié)果有異議的，應當按照以下方式處理：
（一）業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當記錄并及時答復，公示期滿，業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的，應當公告業(yè)主大會決定；
（二）采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗，查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，應當重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果，業(yè)主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明，業(yè)主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
（三）采用電子投票表決形式，表決結(jié)果公示期間，業(yè)主可以通過登錄投票系統(tǒng)網(wǎng)站、微信平臺查詢本人表決意見，如公示的業(yè)主表決意見與在投票系統(tǒng)網(wǎng)站查詢的本人表決意見不一致的，可以向?qū)俚亟值擂k事處、鎮(zhèn)人民政府、申訴，屬地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在3個工作日內(nèi)核查，經(jīng)核查業(yè)主反映情況屬實的，屬地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令投票組織者重新公示電子投票表決結(jié)果，逾期拒不公示的，由屬地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、自逾期之日起3個工作日內(nèi)將電子投票表決結(jié)果向全體業(yè)主公示。
第三十四條 使用方案中維修和更新、改造項目的費用預算總額在5萬元以上（含5萬元）的，應當實行審價。
組織實施單位在提出使用方案前應當向?qū)弮r單位提供實施方案、預算書等相關(guān)材料，由審價單位出具預算審價報告。組織實施單位應當將預算審價報告及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公告7日以上。
組織實施單位應當委托具備審價條件的專業(yè)機構(gòu)進行審價。
第三十五條 維修和更新、改造項目應當簽訂施工合同。使用方案中維修和更新、改造全部項目的費用總額、費用支付方式、物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)帳戶和竣工驗收等事項應當在一個施工合同中約定。
根據(jù)本辦法第三十四條規(guī)定實行審價的，施工合同約定的費用總額不得超過預算審價報告確定的費用總額。
組織實施單位應當將施工合同及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公告7日以上。
第三十六條 提倡公開招標確定維修和更新、改造項目的施工單位，并聘請專業(yè)監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進行監(jiān)理。
第三十七條 維修和更新、改造項目工程竣工后，組織實施單位應當對工程進行驗收，并簽署竣工驗收報告。聘請工程監(jiān)理的，監(jiān)理單位應當一同參與竣工驗收。物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主可以參與竣工驗收。
組織實施單位應當將竣工驗收報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公告7日以上。
第三十八條 組織實施單位聘請的鑒定、設(shè)計、審價、監(jiān)理、施工等單位應當符合有關(guān)規(guī)定。
用于維修和更新、改造項目的鑒定、設(shè)計、審價、監(jiān)理、招標服務、公證等費用，可計入維修和更新、改造成本，與工程預算總額并列計入使用方案的費用預算內(nèi)容。
第三十九條 物業(yè)專項維修資金專戶應當通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造項目費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到施工合同約定的施工單位或者物業(yè)服務企業(yè)賬戶中；用于支付審價、監(jiān)理等費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到約定的審價、監(jiān)理等單位賬戶中。
第四十條 組織實施單位申請使用物業(yè)專項維修資金的，應當向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住建行政主管部門提供下列材料：
（一）物業(yè)專項維修資金使用申報表；
（二）使用方案；
（三）業(yè)主同意使用方案的表決結(jié)果（緊急情況申請使用的不需提供）及公示情況；
（四）施工合同。
（五）施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元）的維修預算審價報告。
第四十一條 物業(yè)專項維修資金由縣（市、區(qū)）住建行政主管部門代管的，使用物業(yè)專項維修資金應當按照以下程序辦理：
（一）組織實施單位按照本辦法第三十二條第一款的規(guī)定提出使用方案。
（二）使用方案按照本辦法第三十二條第二款、第三十四條的規(guī)定征得業(yè)主同意。
（三）組織實施單位持本辦法第四十條規(guī)定的相關(guān)材料，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住建行政管理部門提出使用申請。
（四）縣（市、區(qū)）住建行政管理部門自受理使用申請材料之日起5個工作日內(nèi)完成審核，經(jīng)審核不符合使用條件的，一次性書面告知需補正的有關(guān)材料，經(jīng)審核符合使用條件的，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知。
（五）專戶管理銀行收到縣（市、區(qū)）住建行政主管部門發(fā)出的劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金通知之日起1個工作日內(nèi)，按照劃轉(zhuǎn)通知要求，將物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至相應帳戶。
第四十二條 物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專項維修資金應當按照以下程序辦理：
（一）組織實施單位按照本辦法第三十二條第一款的規(guī)定提出使用方案。
（二）使用方案按照本辦法第三十二條第二款、第三十三條的規(guī)定征得業(yè)主同意。
（三）組織實施單位持本辦法第四十條規(guī)定的相關(guān)材料，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住建行政管理部門提出使用物業(yè)專項維修資金的備案申請。
（四）報送材料齊全、符合法定要求的，縣（市、區(qū)）住建行政管理部門應當當場出具加蓋印章的書面?zhèn)浒富貓?zhí)，并自出具備案回執(zhí)之日起2個工作日內(nèi)，將備案回執(zhí)抄送專戶管理銀行；報送材料不齊全、不符合法定要求的，一次性書面告知需補正的有關(guān)材料。
（五）使用物業(yè)專項維修資金已備案的，業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知。
（六）專戶管理銀行收到業(yè)主委員會發(fā)出的劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金通知和縣（市、區(qū)）住房和建設(shè)行政管理部門出具的備案回執(zhí)之日起1個工作日內(nèi)，應當按照劃轉(zhuǎn)通知要求將物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至相應帳戶。
第四十三條 發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，組織實施單位應當按照有關(guān)規(guī)定、合同約定立即組織實施維修和更新、改造。
前款所稱緊急情況包括：
（一）電梯故障。電梯維保公司出具電梯出現(xiàn)危及人身安全、無法正常使用需要立即停梯的故障的證明，或經(jīng)電梯監(jiān)督檢驗機構(gòu)、電梯原制造企業(yè)進行安全技術(shù)評估，認為電梯存在安全隱患，可能發(fā)生危及人身財產(chǎn)安全事件的，或被安全監(jiān)察部門認定存在故障隱患發(fā)出監(jiān)察指令要求停梯整改的。
（二）消防設(shè)施故障。消防行政主管部門出具《責令改正通知書》或《火災隱患限期整改通知書》的。
（三）屋面、外墻滲漏。
（四）樓體外立面存在脫落危險。
（五）未移交供水公司的二次供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷的。
（六）排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂導致無法正常排水的。
（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
符合前款緊急情況的，應當按照下列規(guī)定列支物業(yè)專項維修資金：
（一）物業(yè)專項維修資金由縣（市、區(qū)）住建行政主管部門代管的，組織實施單位按照本辦法第四十一條第（一）、（三）、（四）、（五）項的規(guī)定辦理。
（二）物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，組織實施單位按照本辦法第四十二條第（一）、（三）、（四）、（五）項的規(guī)定辦理。
沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)，且業(yè)主無法組織實施緊急搶修的，由社區(qū)居民委員會提出申請，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費用從物業(yè)專項維修資金賬戶中列支。
縣（市、區(qū)）住建行政主管部門應當在接到應急使用維修資金申請后3個工作日內(nèi)作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。
第四十四條 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用。
第四十五條 下列資金應當轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：
（一）物業(yè)專項維修資金的存儲利息；
（二）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
（三）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。
轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用的資金，應當按照相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積的比例分配，但業(yè)主大會另有決定的除外。
第四章 監(jiān)督管理
第四十六條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當向買受人說明物業(yè)專項維修資金交存情況，并移交物業(yè)專項維修資金卡（存折），房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移而同時變更。
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，房屋分戶帳中的資金應當隨房屋所有權(quán)同時過戶。
房屋所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移后，買受人持不動產(chǎn)權(quán)證書、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行辦理該房屋分戶賬戶主名稱變更手續(xù)。
第四十七條 房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的物業(yè)專項維修資金應當返還業(yè)主。業(yè)主可持房屋滅失的證明材料到縣（市、區(qū)）住建行政主管部門申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶余款返還手續(xù)。
第四十八條［公布帳目］ 縣（市、區(qū)）住建行政主管部門、業(yè)主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度物業(yè)專項維修資金管理情況，包括：
（一）物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；
（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
（四）其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。
業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。縣（市、區(qū)）住建行政主管部門、業(yè)主委員會應當在收到復核申請之日起10個工作日內(nèi)予以回復。
第四十九條 專戶管理銀行應當每年至少一次向縣（市、區(qū)）住建行政主管部門、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)送物業(yè)專項維修資金對賬單。
縣（市、區(qū)）住建行政主管部門、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立物業(yè)專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第五十條 縣（市、區(qū)）住建行政主管部門會同同級財政主管部門應當根據(jù)專戶管理銀行管理物業(yè)專項維修資金的安全、增值收益、服務質(zhì)量等綜合因素對其定期進行考核，并根據(jù)考核結(jié)果對專戶管理銀行進行動態(tài)調(diào)整。
第五十一條 縣（市、區(qū)）住建行政主管部門應當建立巡查制度，對物業(yè)專項維修資金的使用情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)規(guī)定的，應當及時指出，并限時改正。
第五十二條 物業(yè)專項維修資金在縣（市、區(qū)）住建行政主管部門代管期間的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
第五十三條 物業(yè)專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門的有關(guān)規(guī)定。
縣（市、區(qū)）財政主管部門應當加強對物業(yè)專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第五十四條 違反本辦法第三十四條第二款、第三十五條第三款、第三十七條第二款規(guī)定，組織實施單位未及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公告7日以上的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住建行政主管部門可以責令其限期公告并通告業(yè)主。
第五十五條 對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等其他有關(guān)規(guī)定應當予以處罰的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附則
第五十六條 本辦法自2019年12月1日開始施行，有效期至2024年11月30日。清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、清遠市財政局在2010年12月10日頒發(fā)的《清遠市住宅專項維修資金管理實施細則》廢止。本辦法施行前本市頒布的其他相關(guān)政策文件與本辦法規(guī)定不一致的，按照本辦法執(zhí)行。相關(guān)法律政策依據(jù)發(fā)生變化或者有效期屆滿，根據(jù)實施情況依法評估修訂。
關(guān)于《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 市財政局關(guān)于物業(yè)專項維修資金管理辦法》的政策解讀
