清遠市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及“國五條”影響淺析

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“國五條”出臺后，“預期末班車”效應導致我市一季度房地產(chǎn)交易激增，會影響到未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢。從需求和供給方面來講，集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的購買需求，也消耗了大量可售房源，市場可匹配成交的房源在下降。從心理層面來看，各地有關“國五條”的實施細則剛剛推出，具體執(zhí)行情況如何，市場各方都進入了觀察觀望期；買賣雙方的心態(tài)已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待?！邦A期末班車”效應和3月份房地產(chǎn)市場進入“金三銀四”的傳統(tǒng)推盤促銷高峰，房地產(chǎn)市場交易創(chuàng)下新高，提前釋放了交易量，隨后交易量將放緩，接著市場將進入一段相對平穩(wěn)期，現(xiàn)就我市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析情況并提出幾點建議。

??? 一、清遠市房地產(chǎn)市場的特點

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低位運行，但開發(fā)投資總量仍居全省中游

2013年第一季度清遠市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資34.46億元，比去年第一季度減少2.17億元，同比下降5.9%，比去年第四季度減少13.37億元，環(huán)比下降28%。從增長速度來看，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速經(jīng)過幾年的快速增長后，增速低位運行，并在今年3月當月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負增長。但從總量來看，我市2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資180.72億元，排全省第八位，比排山區(qū)市第二的韶關市多89.42億元、高約一倍，比與我市相鄰的肇慶市多35.27億元、高24.2個百分點。今年一季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資34.46億元，比韶關高19.87億元，比肇慶略低0.61億元，排全省第九位。這反映出我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于國內(nèi)、外經(jīng)濟環(huán)境及國內(nèi)房地產(chǎn)政策，目前乃至未來一段時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場走勢保持相對謹慎的態(tài)度。

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山區(qū)市及相鄰肇慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資一覽表

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?單位：億元,%

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地區(qū)	2012年第一季度		2012年第二季度		2012年第三季度		2012年第四季度		2013年第一季度
	完成投資	增速	完成投資	增速	完成投資	增速	完成投資	增速	完成投資	增速	全省排名
肇慶	40.04	58.98	26.98	-23.44	35.32	-9.15	43.12	-1.60	35.07	-12.4	8
清遠	36.63	77.09	39.68	-4.79	56.59	39.93	47.83	-27.32	34.46	-5.9	9
韶關	15.28	7.89	21.65	-6.63	25.81	17.77	28.56	29.79	14.59	-4.5	14
河源	7.28	16.02	13.90	-43.97	18.86	78.12	27.09	58.11	11.92	63.8	18
梅州	8.72	67.48	12.41	-9.18	12.45	24.76	10.47	-16.36	13.59	55.7	16
云浮	6.14	25.11	8.00	29.41	7.32	-4.22	13.94	40.68	8.39	36.7	19

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2、商品房銷售面積及銷售額同比大幅增長

商品房銷售市場延續(xù)去年底的回暖行情，一季度，全市商品住宅銷售面積111.83萬平方米，增長96.2%，環(huán)比去年四季度下降11.8%；商品住宅銷售額53.24億元，增長121.2%，環(huán)比去年四季度下降3.7%。商品房銷售面積及銷售額同比大幅增長主要原因：一是一季度我市各房地產(chǎn)公司推出可售房源較多，并加大了宣傳和促銷力度；二是剛需型和改善型購房者擔心被“誤傷”，趕在細則實施前出手。

3、新開工面積降幅較大，竣工面積大幅增長

一季度，全市住宅商品房本年新開工面積128.70萬平方米，同比下降21.7%。住宅商品房本年竣工面積94.82萬平方米，同比增長54.5%。住宅待售面積169.22萬平方米，同比增長57.6%，增速同比回落120.8個百分點。本年新開工面積降幅較大及竣工面積大幅增長預示著當前房地產(chǎn)開發(fā)投資、后期可售房源都有減少趨勢。

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2013年一季度住宅商品房面積新開工、銷售及待售同比一覽表

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指 標 名 稱	2012年一季度		2013年一季度
	總? 量	增? 速	總? 量	增? 速
本年新開工面積	164.31	9.2	128.70	-21.7
本年竣工面積	61.38	77.0	94.82	54.5
本年銷售面積	56.99	-15.3	111.83	96.2
本年銷售額	24.07	-13.4	53.24	121.2
待售面積	107.37	178.4	169.22	57.6

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4、房地產(chǎn)開發(fā)資金結構發(fā)生變化

國家陸續(xù)出臺了提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例、加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理、上調(diào)人民幣利率等信貸的調(diào)控措施，同時運用稅收經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。這些對我市房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生較大影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款和自籌資金降幅較大，而定金及預收款、個人按揭貸款等其他資金大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。截止到3月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金82.49億元，同比增長11.2%。在本年資金來源中，國內(nèi)貸款18.99億元，同比下降17.9%，占本年到位資金的23.0%。自籌資金到位20.89億元，下降35.4%，占本年到位資金的25.3%，這說明我市房地產(chǎn)企業(yè)自主開發(fā)能力減弱。其他資金42.61億元，同比大幅增長127.6%，占本年到位資金的51.7%；其中，定金及預收款、個人按揭貸款分別為30.35和11.34億元，同比分別大幅增長153.8%、82.0%，分別占本年到位資金的36.8%、13.7%。從各種資金來源占比來看，購房者的定金及預收款、個人按揭貸款占了本年資金來源的半壁江山，表明了我市房地產(chǎn)開發(fā)能力弱，后續(xù)開發(fā)投資的資金大大受制于銷售資金的回籠。

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2013年一季度房地產(chǎn)資金來源對比表

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指 標 名 稱	2013年一季度總量	增速	占本年資金來源 的比重
本年資金來源	82.49	11.2	?
?(1)國內(nèi)貸款	18.99	-17.9	23.0
?(2)利用外資	0.00	0.0	0.0
?(3)自籌資金	20.89	-35.4	25.3
?(4)其他資金	42.61	127.6	51.7
??? 其中：定金及預收款	30.35	153.8	36.8
????????? 個人按揭貸款	11.34	82.0	13.7

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二、“促剛需”、“限改善”“去投資（及投機）”是“國五條”的主旨

分析“國五條”及其細則，政策延續(xù)了2010年一季度以來的房地產(chǎn)調(diào)控的主旨，提出了對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，建立穩(wěn)定房價工作的考核問責制度，增加中小套型普通商品住房及土地供應，這彰顯了“國五條”保護、鼓勵滿足群眾自住的剛性需求。

總結2003年以來中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從調(diào)控政策的方向來看可分為三個階段：第一階段是2003年三季度至2008年三季度，調(diào)控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲；第二階段是2008年四季度至2009年四季度，調(diào)控政策方向是鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資；第三階段是2010年一季度至今，調(diào)控政策的目標是遏制房價過快上漲，促進房價合理回歸。這三階段調(diào)控政策變化莫測，甚至一百八十度大轉向，使金融機構、房地產(chǎn)企業(yè)、潛在購房者無所適從，各方面都難以制定健康持續(xù)長遠發(fā)展計劃。我們應該基于國人“夜求一宿、有其屋”的情懷，立足于有限的土地資源，定位好立足點和出發(fā)點，因時因地制宜制定好預瞻性較強、連貫性較好的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

三、影響房地產(chǎn)市場的幾個因素

1、“限地價、競房價”是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本一種有效途徑

商品房的建安成本、樓面地價、稅費、開發(fā)利潤、其他費用（專業(yè)費用、配套費用、管理費用、財務費用）都是與市場、政策密切相關。據(jù)國土部門2012年9月對清遠市區(qū)城市中心區(qū)、建成區(qū)、邊緣區(qū)的典型樓盤抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示（具體見下表）樓盤建安成本約占30%、樓面地價約占20%左右、銷售稅費約占8.6%、其他費用約占11.4%、開發(fā)利潤約占30%。從銷售均價主要費用構成來看，我們對較剛性的建安成本、其他費用、稅費調(diào)劑空間較??；房價過快上漲時，通過”限地價、競房價”降低樓面地價和開發(fā)利潤來調(diào)劑房價是可操作的。

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2012年9月抽樣調(diào)查典型樓盤開發(fā)成本一覽表

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指標名稱	價?? 格		占銷售均價的比重
	極值(元)	中值(元)	極值(%)	中值(%)
建安成本	1370-1680	1600	27.4-40.2	30
其他費用	258.4-317.6	300	10-12	11.4
樓面地價	545-1594	1000	13-27	20
銷售稅費	365-533	430	8-9	8.6
開發(fā)利潤	1275-1860	1560	27-33	30

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注：其他費用主要包括專業(yè)費用（2%）、配套費（5%）、管理費用（4.4%），銷售稅費主要

包括各種稅費（5.6%）、銷售費用（3%），十五個典型樓盤的中間樓層價是：4183.1-5913.6元

2、調(diào)控好商品房總需求和總供應是房價調(diào)控的關鍵

從2003年以來清遠市新建住宅商品房平均銷售價格一覽表看，全市范圍住宅商品房銷售是以剛需及改善為主。全市住宅商品房除了2005、2006年增長較快外，其它年份增長都較為平穩(wěn)，特別是2011、2012年住宅商品房均價的增幅低于我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長。2011、2012年全市住宅商品房均價分別增長6.6%、1.8%，分別比同年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅低5.4和8.7個百分點。

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2003年以來清遠市新建商品住宅平均銷售價格一覽表

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單位：元

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地?? 區(qū)	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年一季
全? 市	1262	1321	1786	2321	2752	2929	3404	4064	4331	4408	4761
清城區(qū)	1544	1700	2616	3350	3834	3589	4239	5352	4897	5058	5328
清新縣	685	799	923	1111	1597	2307	2744	3300	4132	3806	4144
英德市	833	679	945	1525	1621	2321	2810	2618	3039	3178	3513
連州市	984	1179	1129	1773	1617	1744	2050	2383	2757	3091	3197
佛岡縣	694	858	1053	1598	2167	2745	2902	3248	4829	4864	5299
連山縣	599	—	542	—	—	1353	—	1156	1518	1704	2170
連南縣	—	—	—	—	1468	1829	1475	1364	1883	2521	2371
陽山縣	860	992	1054	1545	1547	2291	2563	2623	3255	3392	3470

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注：按房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計報表住宅商品房銷售額除以住宅銷售面積計算的清遠新建商品住宅平均銷售價格（簡稱住宅商品房均價）

從分縣區(qū)來看，陽山、連州、英德十年來的房價變化，沒有受到2003年以來各階段調(diào)控政策變化而變化，而是受住宅商品房開發(fā)成本增加及物價上漲而上升，可以看出這些縣區(qū)是以剛需及改善為主。而位于我市南部、與廣州及珠三角相連的清城區(qū)，受我市前幾年經(jīng)濟快速發(fā)展及廣州的輻射和帶動，各方面都有很大發(fā)展，聚集了市內(nèi)、外投資需求。2003年三季度至2008年三季度第一階段的調(diào)控，這階段受前期剛需及改善占大部分及調(diào)控政策的延時效應，2007年清城區(qū)的住宅商品房均價上漲到3834元，2008年受連續(xù)幾年調(diào)控政策疊加及世界金融危機影響總需求，使之下跌到2008年的3589元。2008年四季度至2009年四季度的第二階段，調(diào)控政策方向是鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資，又促進了清城區(qū)的包括投資及投機需求的總需求，使之房價上漲。2010年一季度至今的第三階段，調(diào)控政策的目標是遏制房價過快上漲，限制了部分投資及投機需求，使總需求減少，房價也隨之回落。

3、房地產(chǎn)政策影響未來市場

從短期看，房價正處于確立變動方向的過程中。（1）盡管嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)對抑制房價過快上漲發(fā)揮積極作用，但因人們對行政性調(diào)控手段的合理性及可持續(xù)性的擔心，加之如果再現(xiàn)比較有利的貨幣信貸環(huán)境，住房需求上升勢頭明顯。（2）如果與住房產(chǎn)出密切相關的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長出現(xiàn)持續(xù)下降，會導致房地產(chǎn)開發(fā)投資的新開工面積和施工面積持續(xù)下降，這不可避免地使人們擔心未來房價上漲的壓力，（3）盡管目前經(jīng)濟增速放緩，但對于因房地產(chǎn)市場調(diào)控而延遲的“剛需”而言，初露端倪的房價上升趨勢，正在推動其加快進入房地產(chǎn)市場，并通過購買最終實現(xiàn)住房需求。

上述短期房價上漲壓力是否轉化為現(xiàn)實的房價上漲，在當前房價變動趨勢形成過程中，主要的不確定性來自于政策面。如果政府能夠繼續(xù)堅持當前的房地產(chǎn)政策不動搖，并能采取措施有效促進普通商品住房的建設，能確保房價不會過快上漲。

4、資金緊缺

在當前的貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)直接從銀行貸款已非常困難，貸款利率上調(diào)，融資成本上升；加息提高消費者購房成本，間接影響企業(yè)銷售；提高第一、第二套房首付比例和第三套房限貸的房貸政策使購房者的貸款審批時間延長，多方面造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺。

四、促進我市房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展幾點建議

1、定好位，構建我市全方位商品住宅供應租售體系

建議我市“國五條”調(diào)控細則，一是要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連貫性和預瞻性，有利于判斷預期房價及其平穩(wěn)運行。二是根據(jù)我市實際情況，以“強公租、兼租”、“促剛需、改善”、“引導合理投資”、“去投機”的房地產(chǎn)開發(fā)及購房消費政策定位為宜。構建全方位覆蓋新就業(yè)人員、外來務工人員、城鎮(zhèn)低收入的商品住宅供應租售體系，確保我市房價相對平穩(wěn)，滿足工薪階層和大多數(shù)中低收入者住房需求。從而促進我市房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，市民安居樂業(yè)。

2、促發(fā)展，合理有序供應土地及調(diào)控其合理性

政府相關部門要從長遠出發(fā)，切實把握好住宅用地出讓的區(qū)域、數(shù)量、結構、節(jié)奏和時序，增強調(diào)控措施的針對性、靈活性和有效性，把土地價格控制在合理范圍內(nèi)。同時，要從扶持企業(yè)，發(fā)展地方經(jīng)濟出發(fā)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。地價和企業(yè)稅費負擔作為房價的重要組成因素，合理的地價、稅費將有助于穩(wěn)定房價，改善民生和促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

??? 3、分市場，實行差別化的住房信貸政策

一是建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，正確區(qū)分市場的剛性購房者與投資者，加大剛性購房者的貸款利率和首付款優(yōu)惠水平；二是對于首次置業(yè)者或二套改善性置業(yè)者的貸款申請，要加快放款速度。

4、重支持，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一依賴銀行信貸，多元化的融資渠道有待培育。政府可以出臺措施鼓勵企業(yè)積極開發(fā)債券融資、股權融資、基金融資、信托產(chǎn)品等多渠道融資，有效防范金融風險，將部分居民對房地產(chǎn)的直接投資改變?yōu)殚g接投資。通過這些融資創(chuàng)新，一方面改善房地產(chǎn)企業(yè)資金問題，同時也能轉變居民投資房地產(chǎn)較為保值的傳統(tǒng)觀念，豐富市場資金流向。

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