?? ?? 前三季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況分析
在一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策之下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在上半年經(jīng)歷了快速下滑之后，逐漸恢復(fù)平穩(wěn)。上半年至前三季，新開發(fā)樓盤逐漸增多，投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大。
??? 一、運(yùn)行特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月平穩(wěn)
前三季，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資132.9億元，同比增長(zhǎng)29.3%，比全省增速（12.1%）高出17.2個(gè)百分點(diǎn)，同比增速回落了11.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年（22.4%）上升了6.9個(gè)百分點(diǎn)，其投資增速經(jīng)歷快速回落之后逐漸趨于平穩(wěn)（見圖1）。占全市固定資產(chǎn)投資（300.6億元）的比重為44.2%，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)11個(gè)百分點(diǎn)。
??? 按構(gòu)成分，建安工程投資和土地購(gòu)置費(fèi)增幅全面回落。前三季度，全市建筑工程完成投資99.3億元，增長(zhǎng)33.1%，同比增速回落了15.1個(gè)百分點(diǎn)，比上半年（19.0%）上升了14.1個(gè)百分點(diǎn)；安裝工程完成投資9.5億元，增長(zhǎng)84.3%；設(shè)備工器具購(gòu)置1.0億元，增長(zhǎng)29.5%；其他費(fèi)用23.0億元，增長(zhǎng)3.5%，其中：土地購(gòu)置費(fèi)14.6億元，下降 1.9%，同比增速回落了45.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年增速（23.9%）下降了25.8個(gè)百分點(diǎn)；占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為11.0%。
按工程用途分：商品住宅投資增幅回落明顯。前三季，全市住宅完成投資107.7億元，增長(zhǎng)28.9%，同比增速回落了14.6個(gè)百分點(diǎn),比上半年增速（24.1%）上升了4.8個(gè)百分點(diǎn)；占本年房地產(chǎn)開發(fā)投資的81.0%；辦公樓完成投資0.9億元，增長(zhǎng)49.9%，占本年房地產(chǎn)開發(fā)投資的0.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資11.8億元，增長(zhǎng)97.1%，占本年房地產(chǎn)開發(fā)投資的8.9%；其他投資12.6億元，下降1.0%。
按區(qū)域分：南部地區(qū)由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，而北部地區(qū)則由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向負(fù)增長(zhǎng)（見圖2）。前三季，南部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資125.5億元，增長(zhǎng)32.6%，比上半年增速（22.2%）上升了10.4個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)投資比重的94.4%。其中：清城區(qū)完成投資86.0億元，增長(zhǎng)50.1%，占全市房地產(chǎn)投資比重為64.7%。隨著“廣州至清遠(yuǎn)的城軌”項(xiàng)目的開工，廣清同城，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的形成，大大凸顯了清遠(yuǎn)市區(qū)的地理區(qū)域優(yōu)勢(shì)，使得清城區(qū)成為清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主戰(zhàn)場(chǎng)；而北部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資受國(guó)家一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，前三季完成投資7.4億元，下降8.8 %，占全市房地產(chǎn)投資比重的5.6%。其中：連州市房地產(chǎn)投資下降幅度較大，前三季完成投資1.53億元，下降57. 2%。
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??? 2、商品房銷售有所回暖
經(jīng)過兩年的宏觀調(diào)控政策作用和市場(chǎng)買賣雙方博弈，進(jìn)入2012年后，清遠(yuǎn)商品房銷售面積和銷售額均有所下降；但受近期開發(fā)商推出的各種打折促銷活動(dòng)等優(yōu)惠政策的影響，從今年八月份開始，商品房銷售出現(xiàn)了回暖跡象。前三季，我市商品房銷售面積244.7萬(wàn)㎡，下降2.2%，同比增速（42.4%）下降了44.6個(gè)百分點(diǎn)，比上半年降幅（-21.3%）縮小了19.1個(gè)百分點(diǎn)，比全省增速（-1.4%）低了0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅銷售面積231.3萬(wàn)㎡，下降3.9%；商品房銷售額114.5億元，增長(zhǎng)4.8%，同比增速（43.7%）回落了38.9個(gè)百分點(diǎn)，比上半年增速（-19.0%）上升了23.8個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅銷售額102.4億元，增長(zhǎng)0.8%。（見圖3）
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從地區(qū)看：前三季，南部地區(qū)商品房銷售面積220.9萬(wàn)㎡，下降2.3%，降幅比上半年（-22.6%）縮小了20.3個(gè)百分點(diǎn)，占全市商品房銷售面積比重的90.3%；北部地區(qū)商品房銷售面積23.8萬(wàn)㎡，下降1.3%，降幅比上半年（-9.2%）縮小了7.9個(gè)百分點(diǎn)，占全市商品房銷售面積比重的9.7%。
3、開發(fā)企業(yè)去庫(kù)存壓力增大
由于近期在建項(xiàng)目陸續(xù)完工，新開工項(xiàng)目逐漸上馬，竣工面積增加使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的去庫(kù)存壓力增大。前三季，全市商品房竣工面積180.1萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)29.3%；待售商品房面積157.7萬(wàn)㎡，比去年末增加31.8萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)96.7%，同比增速上升了61.6個(gè)百分點(diǎn)。從商品房待售年限看，待售在一年以內(nèi)的商品房面積有66.5萬(wàn)㎡，占總待售面積的42.1%，比去年末增加15.8萬(wàn)㎡；待售在1-3年的商品房面積有81.3萬(wàn)㎡，占總待售面積的51.6%，比去年末增加15.3萬(wàn)㎡；待售在三年以上的商品房面積有9.9萬(wàn)㎡，占總待售面積的6.3%，比去年末增加0.7萬(wàn)㎡。
?? ?二、存在問題及建議
?1、房地產(chǎn)投資增速下跌速度雖有所放緩，但是仍然增長(zhǎng)緩慢，投資動(dòng)力不足。前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比上半年有所上升，但升幅不大，部分縣（市、區(qū)）有所下降，清新縣、連州市呈負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。開發(fā)投資后勁不足，將影響后市商品房的供給。對(duì)此，各級(jí)政府應(yīng)采取適當(dāng)措施，加強(qiáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增強(qiáng)開發(fā)投資的信心。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)在建開發(fā)投資項(xiàng)目的管理和監(jiān)控，警惕爛尾工程和跑路現(xiàn)象的出現(xiàn)，嚴(yán)厲打擊囤地行為，抑止房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)下滑，保證后市商品房的供給，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。
? 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不盡合理。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的81.0%；辦公樓占0.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占8.9%，反映了我市房地產(chǎn)企業(yè)的投資格局單調(diào)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。因此，在確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，要加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資多元化發(fā)展，加大招商引資力度，降低房地產(chǎn)投資的比重，有利于我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
3、商品房銷售情況雖然出現(xiàn)回暖跡象，但仍然保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。商品房銷售情況的持續(xù)降溫將嚴(yán)重打擊開發(fā)商的積極性，陷入群眾買不起房，開發(fā)商不愿意投資的惡性循環(huán)，對(duì)我市城市化建設(shè)極為不利。因此，必須加強(qiáng)市政配套建設(shè)，完善公共交通，維持治安環(huán)境穩(wěn)定，進(jìn)一步改善我市的居住環(huán)境。同時(shí)，要加強(qiáng)社會(huì)保障力度，保障民生，提高民眾購(gòu)買力，打擊投機(jī)炒作行為，確保商品房銷售的良性發(fā)展。?????????????????????????????????
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