清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知（附件4政策解讀）

清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則的通知

清遠(yuǎn)高新區(qū)管委會(huì)，各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

    《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市委、市政府同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。實(shí)施中遇到的問題，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。

清遠(yuǎn)市人民政府辦公室

2019年6月14日

清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則

為做好我市市轄區(qū)“三舊”改造工作，根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）、《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、國(guó)土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等相關(guān)文件要求，結(jié)合市轄區(qū)實(shí)際情況，制定本實(shí)施細(xì)則。

               第一章　總　則

第一條  適用范圍

（一）本細(xì)則所稱市轄區(qū)是指清城區(qū)（含高新區(qū)）、清新區(qū)。

（二）“三舊”改造是指市轄區(qū)范圍的舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房改造。

（三）下列建設(shè)用地都可列入“三舊”改造范圍：

 1.因城市規(guī)劃調(diào)整需“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū))用地；

3.國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

4.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；

5.布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；

6.國(guó)家和省的政策規(guī)定可以實(shí)施改造的其他舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房用地。

第二條  機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能

市政府成立“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市“三舊”改造工作。

                第二章   標(biāo)圖建庫

第三條  標(biāo)圖建庫標(biāo)準(zhǔn)

（一）納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的地塊應(yīng)當(dāng)以宗地為基本單元。在舊村莊和舊城鎮(zhèn)改造中，宗地?cái)?shù)量多且面積小的，可以將相鄰多個(gè)宗地作為整體入庫。對(duì)無合法用地手續(xù)的地塊，按照歷史用地協(xié)議約定的用地范圍、規(guī)劃功能單元、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等因素合理確定入庫地塊范圍。

（二）2009年12月31日前已建設(shè)使用，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達(dá)30%以上，符合土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查（以下簡(jiǎn)稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定為建設(shè)用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。已認(rèn)定為閑置土地的，不得申請(qǐng)納入改造范圍。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請(qǐng)，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積確定可納入標(biāo)圖建庫的用地面積。

上蓋物占地比例符合建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地供應(yīng)法律文書等載明的規(guī)劃條件，可不受30%比例限制。屬于生態(tài)修復(fù)類改造項(xiàng)目，規(guī)劃用途為非建設(shè)用地的，如能提供相關(guān)主管部門出具的項(xiàng)目屬于生態(tài)修復(fù)類型的證明材料，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍?！岸{(diào)”認(rèn)定為非建設(shè)用地，但實(shí)地在2009年12月31日前已經(jīng)建設(shè)使用且符合上蓋物占地比例要求的，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。

第四條  標(biāo)圖建庫調(diào)整

標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)庫每季度調(diào)整一次。對(duì)于擬增補(bǔ)入庫的地塊，由區(qū)政府審核上報(bào)，經(jīng)市自然資源部門審定后入庫。對(duì)于擬刪減的地塊，需由區(qū)政府舉證說明擬刪減原因，確有正當(dāng)合理理由的，可以進(jìn)行刪減，但已按“三舊”政策完善用地手續(xù)，享受“三舊”改造相關(guān)政策優(yōu)惠，或已計(jì)入往年改造成效的地塊不得刪減。

對(duì)于符合標(biāo)圖建庫條件，改造條件成熟、改造需求迫切的地塊，特別是貧困村改造用地，可由區(qū)政府將納入標(biāo)圖建庫申請(qǐng)材料連同相關(guān)說明（包括項(xiàng)目性質(zhì)、改造條件及同步辦理標(biāo)圖建庫和土地征收手續(xù)必要性等），與土地征收?qǐng)?bào)批材料同時(shí)上報(bào)，同步辦理標(biāo)圖建庫手續(xù)。

第三章  “三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制與審批

第五條  “三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃

“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃原則上五年修編一次，由市自然資源部門牽頭編制。專項(xiàng)規(guī)劃具體內(nèi)容包括：改造范圍；改造目標(biāo)；功能定位；總體用地布局和規(guī)模；用地功能布局（功能控制要求和強(qiáng)度控制要求）；配套設(shè)施的總體規(guī)劃與布局；道路交通的主體規(guī)劃和道路網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成；環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和公共空間規(guī)劃；歷史文化遺存保護(hù)、自然生態(tài)資源保護(hù)等；實(shí)施機(jī)制，包括分期實(shí)施計(jì)劃和相關(guān)配套措施。

規(guī)劃成果經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，報(bào)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、自然資源廳備案。

第六條  “三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃

“三舊”改造實(shí)行計(jì)劃管理，每年編制一次年度實(shí)施計(jì)劃，市政府根據(jù)區(qū)政府（或市土地開發(fā)儲(chǔ)備部門）的申報(bào)，結(jié)合省下達(dá)的年度改造任務(wù)，遵循“規(guī)模適度、布局合理、推進(jìn)可行”的原則，審批“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃。

經(jīng)批準(zhǔn)的新增“三舊”改造項(xiàng)目，同步增補(bǔ)入“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的項(xiàng)目目錄。 

第四章  “三舊”改造模式

第七條  舊城鎮(zhèn)改造

（一）舊城鎮(zhèn)改造原則上實(shí)行成片連片改造，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營(yíng)、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該單一主體申請(qǐng)實(shí)施改造。涉及國(guó)有資產(chǎn)處置的，按國(guó)有資產(chǎn)處置程序辦理。

（二）舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目在實(shí)際中存在諸多的權(quán)屬人、土地權(quán)屬歸宗較難的，原則上由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造。

第八條  舊村莊改造

舊村莊改造可選擇自行改造、引入市場(chǎng)主體合作改造或由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造等模式進(jìn)行改造。

（一）村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造和引入市場(chǎng)主體合作改造

舊村莊改造的，應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下條件：（1）按《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定實(shí)施舊村莊改造；（2）如改造項(xiàng)目?jī)?nèi)存在國(guó)有土地權(quán)利人的，也應(yīng)當(dāng)取得國(guó)有土地權(quán)利人的同意。

村集體經(jīng)濟(jì)組織需引入市場(chǎng)主體合作改造的，村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)委托鎮(zhèn)（街）農(nóng)村“三資”交易平臺(tái)或者市公共資源交易中心公開選擇參與合作改造的市場(chǎng)主體并確定實(shí)施改造主體。

 （二）政府統(tǒng)一組織實(shí)施舊村莊改造

 市政府組織實(shí)施的舊村莊項(xiàng)目，由市土地開發(fā)儲(chǔ)備部門組織編制項(xiàng)目具體招標(biāo)出讓方案，報(bào)市政府審批后，由市公共資源交易中心進(jìn)行公開招標(biāo)，確定該項(xiàng)目改造主體（土地使用權(quán)人）。

第九條  舊廠房改造

（一）企業(yè)自行實(shí)施改造

1.舊廠房改造項(xiàng)目原產(chǎn)權(quán)人（或無合法手續(xù)材料但已實(shí)際建設(shè)使用的）申請(qǐng)舊廠房改造。

2.申請(qǐng)“三舊”改造范圍內(nèi)涉及多個(gè)產(chǎn)權(quán)的，可以通過作價(jià)入股、搬遷補(bǔ)償、聯(lián)營(yíng)、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體，申請(qǐng)舊廠房改造。涉及國(guó)有資產(chǎn)處置的，必須按國(guó)有資產(chǎn)處置程序辦理。

3.多個(gè)產(chǎn)權(quán)人聯(lián)合改造的，由相關(guān)產(chǎn)權(quán)人向工商部門登記注冊(cè)成立項(xiàng)目公司，申請(qǐng)舊廠房改造。

（二）由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造

根據(jù)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃需要，若原產(chǎn)權(quán)人無法自行改造或項(xiàng)目范圍內(nèi)國(guó)有資產(chǎn)占比較大，改造實(shí)施前經(jīng)原產(chǎn)權(quán)人同意或經(jīng)合法征地程序，由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造。

第五章   “三舊”改造方案編制和項(xiàng)目審批

第十條   改造方案編制主體

（一）屬于政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，由區(qū)政府或者市土地開發(fā)儲(chǔ)備部門組織編制改造方案，自然資源主管部門等相關(guān)職能部門指導(dǎo)開展編制工作。

（二）屬于自行改造的項(xiàng)目，由區(qū)政府統(tǒng)籌“三舊”項(xiàng)目改造主體（原權(quán)利人）編制改造方案，自然資源主管部門等相關(guān)職能部門指導(dǎo)開展編制工作。

第十一條   改造方案基本內(nèi)容

（一）改造項(xiàng)目背景與編制依據(jù)；

（二）改造地塊的基本情況（包括改造紅線劃定意見）；

（三）規(guī)劃情況（包括規(guī)劃技術(shù)條件核定的申請(qǐng)意見等）；

（四）土地利用現(xiàn)狀情況；

（五）協(xié)議補(bǔ)償情況；

（六）土地?cái)M改造情況；

 1.拆遷安置及物業(yè)復(fù)建方案

 2.市政設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)方案

 3.其他配套設(shè)施配建方案

 4.項(xiàng)目區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)方案

 5.項(xiàng)目改造基礎(chǔ)成本核算

 6.單元控規(guī)調(diào)整方案

 7.改造效益測(cè)算

（七）其他相關(guān)情況，包括資金籌措、改造實(shí)施模式和計(jì)劃、實(shí)施監(jiān)管等相關(guān)內(nèi)容。

第十二條   規(guī)劃論證

在編制“三舊”改造方案時(shí)，編制主體根據(jù)改造地塊的控規(guī)資料等統(tǒng)籌開展改造成本核算，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)有的控規(guī)條件提出改造單元?jiǎng)澏ê鸵?guī)劃技術(shù)條件核定的申請(qǐng)意見。確因效益無法平衡的，可適度提高容積率，需要申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率等調(diào)整規(guī)劃條件的，則由編制主體提出并委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)開展單元控規(guī)調(diào)整專項(xiàng)評(píng)估論證，提出改造單元?jiǎng)澏ê鸵?guī)劃技術(shù)條件核定的申請(qǐng)意見。

第十三條   改造方案審核和審批

“三舊”項(xiàng)目改造方案由區(qū)政府組織審核后上報(bào)市政府批準(zhǔn)。

第十四條  “三舊”項(xiàng)目審批

“三舊”項(xiàng)目申請(qǐng)主體（改造主體）依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造方案，向區(qū)政府申請(qǐng)“三舊”項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)政府審核后上報(bào)市政府審批。

“三舊”改造方案和“三舊”項(xiàng)目可同步申報(bào)，同步審批。

“三舊”改造項(xiàng)目最小規(guī)模原則上不小于15畝，經(jīng)自然資源部門同意可以單獨(dú)規(guī)劃改造的項(xiàng)目除外。

第六章  “三舊”用地審批

第十五條   涉及將舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的，土地征收手續(xù)報(bào)市政府審批

“三舊”改造涉及“三地”辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，由區(qū)政府納入批次用地依法報(bào)批，或與主體地塊一并組卷上報(bào)。涉及的新增用地計(jì)劃指標(biāo)由各地在下達(dá)的計(jì)劃指標(biāo)內(nèi)安排。涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地?！叭f”改造涉及“三地”面積大于3畝，或累計(jì)面積超過項(xiàng)目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可將其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批材料，連同由區(qū)政府對(duì)申報(bào)地塊的相關(guān)說明（包括是否符合“三地”定義、圖形特征、單塊面積、累計(jì)面積占改造項(xiàng)目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期效益等）一并報(bào)市政府根據(jù)個(gè)案處理原則進(jìn)行審批。

第七章  土地及房屋的征收、補(bǔ)償、安置及糾紛處理

第十六條  征收工作的監(jiān)督

區(qū)政府根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)集體及國(guó)有土地征地拆遷補(bǔ)償和安置工作實(shí)施監(jiān)督。

第十七條  土地及房屋的征收補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)

“三舊”改造項(xiàng)目涉及土地及房屋征收補(bǔ)償和安置的，按國(guó)家的法律規(guī)定以及市政府頒布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

改造主體實(shí)施土地及房屋征收補(bǔ)償和安置的標(biāo)準(zhǔn)，如果超出國(guó)家的法律規(guī)定以及市政府頒布的標(biāo)準(zhǔn)，則超出的部分不得計(jì)入改造成本核算，不得作為申請(qǐng)調(diào)整容積率等規(guī)劃條件的依據(jù)。

第十八條  征收糾紛處理

（一）因“三舊”改造發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議的，由區(qū)政府依法及時(shí)處理；因征收補(bǔ)償安置、國(guó)有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導(dǎo)當(dāng)事人通過以調(diào)解為基礎(chǔ)的多元處理方式妥善解決。鼓勵(lì)社會(huì)組織設(shè)立第三方調(diào)解服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮社會(huì)組織參與土地糾紛調(diào)解的優(yōu)勢(shì)。有關(guān)土地權(quán)利人就舊村莊是否實(shí)施改造、搬遷補(bǔ)償安置等重大事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見的，由村集體提交村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論決定。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織少數(shù)成員拒不履行經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決通過并經(jīng)市政府批準(zhǔn)的改造方案（含搬遷補(bǔ)償安置內(nèi)容），按照以下情形分類處理：

1.改造過程涉及征收集體土地，利害關(guān)系人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定向批準(zhǔn)征收土地的人民政府申請(qǐng)裁決。對(duì)于違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定阻撓征收土地的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條規(guī)定，由區(qū)政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

2.改造過程不涉及征收集體土地但必須對(duì)村民的房屋進(jìn)行拆遷的，區(qū)政府參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三章補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，可由提出申請(qǐng)的區(qū)政府負(fù)責(zé)執(zhí)行。

第八章  土地出讓

第十九條   涉及“三舊”改造的供地，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓

第二十條  屬于市政府組織實(shí)施的“三舊”改造用地，由市自然資源部門報(bào)市政府批準(zhǔn)后按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)；其余的“三舊”改造用地，由區(qū)自然資源部門報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后按規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)

第二十一條  舊村莊改造用地，自行改造或者合作改造的，可以直接出讓給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場(chǎng)主體成立的合作公司、或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方

其他“三舊”改造用地，可協(xié)議出讓給批準(zhǔn)的改造主體，或者協(xié)議出讓給改造主體全資成立的項(xiàng)目公司。

第二十二條  公益用地移交

在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的自行改造項(xiàng)目均需移交公益性用地，向政府無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)用地（含紅線退縮用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地應(yīng)為國(guó)有建設(shè)用地，需移交公益性用地的改造項(xiàng)目類型、具體比例由市自然資源部門在組織編制或修編控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以落實(shí)。原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前完成公益性用地移交工作，并負(fù)責(zé)對(duì)移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行拆除，未按規(guī)定移交的，不予辦理供地手續(xù)。移交人不需為移交的公益性用地補(bǔ)繳土地出讓金。在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，對(duì)于改造地塊所在的控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途評(píng)估后，補(bǔ)繳與應(yīng)移交用地等價(jià)的土地價(jià)款，或通過無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建筑面積，根據(jù)其占項(xiàng)目總建筑面積的比例折抵應(yīng)移交的用地面積；涉及將城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建成后無償移交政府的改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)明確優(yōu)先完成公益性項(xiàng)目建設(shè)并無償移交政府，由改造項(xiàng)目主體按照工程建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)并實(shí)施建設(shè)。

第九章  鼓勵(lì)措施

第二十三條  公建配套項(xiàng)目鼓勵(lì)措施

實(shí)施改造的“三舊”項(xiàng)目?jī)?nèi)，屬市、區(qū)政府建設(shè)的公共設(shè)施和市政配套設(shè)施等公建項(xiàng)目，可由項(xiàng)目改造主體按政府規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)建設(shè)，涉及的費(fèi)用納入改造成本核算。

第二十四條  土地出讓金鼓勵(lì)措施

（一）“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，所得出讓純收益可按規(guī)定用于補(bǔ)償原土地權(quán)利人，并可采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。

1.“三舊”項(xiàng)目由政府統(tǒng)一組織出讓后核算土地純收益。若項(xiàng)目產(chǎn)生土地純收益，屬于“舊村莊”改造的，區(qū)政府要向村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行公示，征求相關(guān)權(quán)利人的意見，并將土地出讓純收益按60%的比例用于補(bǔ)償原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，專項(xiàng)用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)村居民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等在內(nèi)的支農(nóng)支出，也可以采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。

若項(xiàng)目需要配套“舊村莊”圖斑外新增建設(shè)用地才能達(dá)到改造經(jīng)濟(jì)平衡的，因“舊村莊”圖斑范圍內(nèi)土地本身無產(chǎn)生土地純收益的，則不給予出讓純收益補(bǔ)償。

2.屬于“舊廠房”、“舊城鎮(zhèn)”改造的，將土地出讓純收益按60%的比例用于補(bǔ)償原土地權(quán)利人，也可以采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。

（二）舊城鎮(zhèn)由單一主體實(shí)施改造項(xiàng)目，通過公開方式選取評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%收取。

（三）舊城鎮(zhèn)由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%確定。

（四）自行改造（包括合作改造）舊村莊項(xiàng)目，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格的20%收取。

（五）舊村莊由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%確定。

（六）自行改造舊廠房項(xiàng)目，屬于“工改工”類型的，完善土地征收等有關(guān)用地手續(xù)后，協(xié)議出讓的土地出讓金按評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的40%收取。

對(duì)于現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變用途，只提高容積率、提高利用率的，不須補(bǔ)繳土地出讓金。

（七）有合法出讓手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)收取。

（八）有合法劃撥手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。

（九）無合法用地手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，完善有關(guān)用地手續(xù)后，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。

第二十五條  分割核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、拓寬融資渠道

自然資源部門根據(jù)已批復(fù)的相關(guān)“三舊”項(xiàng)目用地情況，在改造主體與自然資源部門簽訂國(guó)有土地出讓合同并繳納土地出讓金后，可根據(jù)改造項(xiàng)目拆遷面積的大?。ɑ蛞欢ㄒ?guī)模凈地面積），分割核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證給改造主體。在區(qū)政府的監(jiān)管下，可按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理銀行融資貸款。

第十章  政府監(jiān)管制度

第二十六條  “三舊”項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議制度

“三舊”項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在改造方案正式獲批之日起的三個(gè)月內(nèi)，由區(qū)政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議重點(diǎn)對(duì)改造項(xiàng)目按照經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案及相關(guān)規(guī)劃要求實(shí)施改造，無償移交公益性用地，履行改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)，落實(shí)對(duì)改造范圍內(nèi)原土地權(quán)利人的補(bǔ)償安置義務(wù)，實(shí)現(xiàn)改造項(xiàng)目的綜合效益等方面進(jìn)行監(jiān)管。具體監(jiān)管措施由區(qū)政府制定后報(bào)市“三舊”辦備案。

第二十七條  “三舊”改造資金監(jiān)管制度

“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”項(xiàng)目改造主體在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，由改造主體到項(xiàng)目約定的銀行設(shè)立改造專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶，足額存入復(fù)建安置資金，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保專款專用；也可以在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前由改造主體向“三舊”改造主管部門提供專項(xiàng)監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應(yīng)為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監(jiān)管。

第二十八條 “三舊”項(xiàng)目退出機(jī)制

（一）“三舊”項(xiàng)目原則上不得轉(zhuǎn)讓（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓）。如果“三舊”項(xiàng)目在完成拆遷補(bǔ)償以及安置等事項(xiàng)，由改造主體提出申請(qǐng)，經(jīng)過鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)，區(qū)政府審定，并上報(bào)市“三舊”辦備案后，則允許項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

（二） 在批復(fù)規(guī)定期限內(nèi)，沒有實(shí)施拆遷和動(dòng)工改造的項(xiàng)目，可申請(qǐng)退出，經(jīng)區(qū)政府審核，并報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可以退出。并可向區(qū)政府申請(qǐng)退回項(xiàng)目監(jiān)管資金（不計(jì)利息）。

（三）列入“三舊”年度實(shí)施計(jì)劃的項(xiàng)目2年內(nèi)有效，2年內(nèi)未實(shí)施的，取消該項(xiàng)目?！叭f”改造項(xiàng)目經(jīng)省、市政府批復(fù)并簽訂國(guó)有土地出讓合同后，項(xiàng)目改造主體1年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的，或提出延期申請(qǐng)動(dòng)工建設(shè)未獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目，區(qū)政府發(fā)函催促，仍然不按規(guī)定落實(shí)的，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格。被取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格的，5年內(nèi)不得再申請(qǐng)參與我市市轄區(qū)的“三舊”改造。

（四）對(duì)未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時(shí)間、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等實(shí)施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）第十七條相關(guān)規(guī)定實(shí)施處罰；對(duì)拆除重建或者新建部分超過規(guī)定的建設(shè)期限，建設(shè)用地面積未達(dá)到改造土地總面積的三分之一以上，或者投資額未達(dá)到投資總額百分之二十五以上的，按照《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第53號(hào)）第十二條、第十四條相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)借“三舊”改造為名騙取完善建設(shè)用地手續(xù)的，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理。

第十一章　附　則

第二十九條  本實(shí)施細(xì)則自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期5年

第三十條  各縣（市）可參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行，也可參照本實(shí)施細(xì)則制定相關(guān)政策

第三十一條  市政府原出臺(tái)的“三舊”改造有關(guān)政策、意見與本細(xì)則不一致的以本細(xì)則為準(zhǔn)；省和國(guó)家新出臺(tái)政策與本細(xì)則不相同的，按省和國(guó)家的新政策執(zhí)行

附件：1.舊村莊全面改造成本構(gòu)成指引

      2.“三舊”改造工作流程圖

      3.《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》政策解讀

方案

      4.《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》政策解讀

材料

附件1

舊村莊全面改造成本構(gòu)成指引

附件2

     “三舊”改造工作流程圖

附件3

《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》

政策解讀方案

一、解讀材料提綱

（一）《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）的制訂背景。

（二）《實(shí)施細(xì)則》的制訂依據(jù)。

（三）《實(shí)施細(xì)則》的制訂過程。

（四）《實(shí)施細(xì)則》的主要內(nèi)容。

（五）相關(guān)法律法規(guī)解讀。

（六）咨詢方式。

二、解讀材料形式

通過文字解讀《實(shí)施細(xì)則》制訂背景、制訂過程的合法性、以及對(duì)《實(shí)施細(xì)則》中的相關(guān)條款進(jìn)行相應(yīng)的說明。

三、解讀途徑

主要通過市政府網(wǎng)站和清遠(yuǎn)市自然資源局網(wǎng)公示進(jìn)行解讀，市民也可以通過政策解讀材料“（六）咨詢方式”中的聯(lián)系方式進(jìn)行咨詢。

四、政策解讀時(shí)間

根據(jù)市政府印發(fā)《實(shí)施細(xì)則》時(shí)間和清府辦函〔2019〕13號(hào)文件要求確定。

附件4

《清遠(yuǎn)市市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》

政策解讀材料

一、《實(shí)施細(xì)則》的制訂背景

為做好我市“三舊”改造工作，2010年6月以來，根據(jù)省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）和《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）等文件精神，市政府陸續(xù)下發(fā)了《印發(fā)<關(guān)于清遠(yuǎn)市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地實(shí)施意見>的通知》（清府辦〔2010〕40號(hào)）、《印發(fā)<清遠(yuǎn)市區(qū)實(shí)施“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干配套政策>的通知》（清府辦〔2010〕41號(hào)）、《印發(fā)清遠(yuǎn)市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法和配套政策的補(bǔ)充意見（試行）的通知》（清府辦〔2011〕57號(hào)）等“三舊”改造政策文件，其中《印發(fā)清遠(yuǎn)市區(qū)“三舊”改造實(shí)施辦法和配套政策的補(bǔ)充意見（試行）的通知》（清府辦〔2011〕57號(hào)）文件試行期兩年已滿,省的政策也在不斷完善，需出臺(tái)新的政策文件繼續(xù)規(guī)范和推動(dòng)“三舊”改造工作。2015年初，市“三舊”辦牽頭著手啟動(dòng)《清遠(yuǎn)市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》擬訂工作。

二、《實(shí)施細(xì)則》的制訂依據(jù)

主要依據(jù)或參考以下政策文件制訂：

1.《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）；

2.《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）；

3.《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）；

4.《廣東省國(guó)土資源廳辦公室<廣東加大力度推進(jìn)“三舊”改造>》（〔2014〕第87期）；

5.《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）；

6.《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）

7.《廣東省地方稅務(wù)局 廣東省國(guó)家稅務(wù)局 廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)<廣東省“三舊”改造稅收指引>的通知》(粵地稅發(fā)〔2017〕68號(hào))；

8.《廣東省人民政府關(guān)于將一批省級(jí)行政權(quán)限事項(xiàng)調(diào)整由各地級(jí)以上市實(shí)施的決定》（粵府令第248號(hào)）；

9.《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）；

10.《印發(fā)<關(guān)于清遠(yuǎn)市推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地實(shí)施意見>的通知》（清府辦〔2010〕40號(hào)）；

11.《印發(fā)<清遠(yuǎn)市區(qū)實(shí)施“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干配套政策>的通知》（清府辦〔2010〕41號(hào)）；

12.廣州、湛江等其他地方的“三舊”政策文件。

三、《實(shí)施細(xì)則》的制訂過程

根據(jù)市政府有關(guān)指示精神，為進(jìn)一步加快我市“三舊”改造工作，盤活存量土地資源，深入推進(jìn)節(jié)約集約用地，切實(shí)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。2017年，我局在《清遠(yuǎn)市轄區(qū)“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》（審議稿）基礎(chǔ)上，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、國(guó)土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等政策文件，參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法，結(jié)合我市“三舊”改造工作的實(shí)際情況和其他地區(qū)的“三舊”改造政策，重新修改完善制訂形成《實(shí)施細(xì)則》。

該《實(shí)施細(xì)則》已征求了相關(guān)部門意見，通過網(wǎng)站進(jìn)行了公開征求意見，市領(lǐng)導(dǎo)主持召開研討會(huì)，征求市自然資源局法制科室意見，并提請(qǐng)了市司法局進(jìn)行合法性審查，且根據(jù)合法性審查反饋的意見進(jìn)行了修改完善；同時(shí)，由于該《實(shí)施細(xì)則》屬于重大行政決策，也提交了局班子會(huì)議、市政府常務(wù)會(huì)議、市委常委會(huì)會(huì)議研究討論。

綜上所述，該《實(shí)施細(xì)則》符合規(guī)范性文件的制定程序，符合上級(jí)的有關(guān)政策文件的規(guī)定。

四、《實(shí)施細(xì)則》的主要內(nèi)容

《實(shí)施細(xì)則》總共十一章三十一條：第一章總則，含第一條至二條，主要講“三舊”改造的總則規(guī)定，包含適用范圍、機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能；第二章標(biāo)圖建庫，含第三條至四條，主要講“三舊”改造標(biāo)圖建庫標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整；第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制與審批，含第五條至六條，主要講“三舊”改造專項(xiàng)的編制與審批、年度實(shí)施計(jì)劃的編制和審批；第四章“三舊”改造模式，含第七條至九條，主要講“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”、“舊廠房”改造開發(fā)模式；第五章“三舊”改造方案編制和項(xiàng)目審批，含第十條至十四條，主要講“三舊”項(xiàng)目改造方案編制主體及基本內(nèi)容、規(guī)劃論證、“三舊”改造方案和項(xiàng)目審批；第六章“三舊”用地審批，含第十五條，主要講完善歷史用地手續(xù)、“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地報(bào)批方式；第七章土地及房屋的征收、補(bǔ)償、安置及糾紛處理，含第十六條至十八條，主要講征收工作的監(jiān)管、土地及房屋的征收補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)、征收糾紛處理；第八章土地出讓，含第十九條至二十二條，主要講土地出讓方式、公益用地移交；第九章鼓勵(lì)措施，含第二十三條至二十五條，主要講公建配套項(xiàng)目鼓勵(lì)措施、土地出讓金鼓勵(lì)措施、分割核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、拓寬融資渠道；第十章政府監(jiān)管制度，含第二十六條至二十八條，主要講“三舊”項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議制度、資金監(jiān)管制度、退出機(jī)制；第十一章附則，含第二十九條至三十一條，主要講附則的一些規(guī)定。

五、相關(guān)法律法規(guī)解讀

（一）“三舊”改造范圍包括哪些？

“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。下列建設(shè)用地都可列入“三舊”改造范圍：

1.因城市規(guī)劃調(diào)整需“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；

3.國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；

4.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；

5.布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；

6.國(guó)家和省的政策規(guī)定可以實(shí)施改造的其他舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房用地。

（二）“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫條件是什么？

2009年12月31日前已建設(shè)使用，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達(dá)30%以上，符合土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查（以下簡(jiǎn)稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定為建設(shè)用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。已認(rèn)定為閑置土地的，不得申請(qǐng)納入改造范圍。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經(jīng)原土地權(quán)利人自愿申請(qǐng)，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積確定可納入標(biāo)圖建庫的用地面積。

上蓋物占地比例符合建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地供應(yīng)法律文書等載明的規(guī)劃條件，可不受30%比例限制。屬于生態(tài)修復(fù)類改造項(xiàng)目，規(guī)劃用途為非建設(shè)用地的，如能提供相關(guān)主管部門出具的項(xiàng)目屬于生態(tài)修復(fù)類型的證明材料，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。“二調(diào)”認(rèn)定為非建設(shè)用地，但實(shí)地在2009年12月31日前已經(jīng)建設(shè)使用且符合上蓋物占地比例要求的，可按規(guī)定納入標(biāo)圖建庫范圍。

（三）“三舊”改造項(xiàng)目主體有哪些？

“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體：

舊城鎮(zhèn)改造，舊城鎮(zhèn)原則上實(shí)行成片連片改造，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營(yíng)、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該單一主體申請(qǐng)實(shí)施改造。涉及國(guó)有資產(chǎn)處置的，按國(guó)有資產(chǎn)處置程序辦理。舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目在實(shí)際中存在諸多的權(quán)屬人、土地權(quán)屬歸宗較難的，原則上由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造。

舊村莊改造，可選擇自行改造、引入市場(chǎng)主體合作改造或由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造等模式進(jìn)行改造。　　　　

舊廠房改造，符合相關(guān)規(guī)劃，原土地權(quán)利人可自行實(shí)施改造或由政府統(tǒng)一組織實(shí)施改造兩種方式。

（四）舊村莊改造是否須經(jīng)村民及國(guó)有土地權(quán)利人同意？

涉及舊村莊改造的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持村民自治原則，涉及的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行表決。具體應(yīng)當(dāng)達(dá)到以下條件：（1）按《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論決定實(shí)施舊村莊改造；（2）如改造項(xiàng)目?jī)?nèi)存在國(guó)有土地權(quán)利人的，也應(yīng)當(dāng)取得國(guó)有土地權(quán)利人的同意。

（五）“三舊”改造土地出讓方式？

涉及“三舊”改造的供地，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。

（六）“三舊”改造項(xiàng)目審批流程？

1.改造地塊納入標(biāo)圖建庫。

2.納入專項(xiàng)規(guī)劃。

3.列入年度計(jì)劃。

4.編制改造方案。

5.改造主體遞交改造申請(qǐng)后，經(jīng)區(qū)政府（管委會(huì)）組織核定和市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，由市“三舊”辦請(qǐng)示市政府同意其改造。涉及完善歷史用地手續(xù)的，需向區(qū)“三舊”改造主管部門申請(qǐng)完善歷史用地手續(xù)，區(qū)“三舊”改造主管組織用地報(bào)批材料報(bào)送市自然資源局，經(jīng)市“三舊”辦并聯(lián)會(huì)審后，報(bào)市建設(shè)用地審批（審核）委員會(huì)審定，由市“三舊”辦請(qǐng)示市政府同意其完善歷史用地手續(xù)。

（七）委托政府公開出讓的“三舊”改造項(xiàng)目，原權(quán)利人的補(bǔ)償款？

“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，所得出讓收益可按規(guī)定用于補(bǔ)償原土地權(quán)利人，并可采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補(bǔ)償。

（八）“三舊”改造項(xiàng)目如何補(bǔ)繳地價(jià)？

1.舊城鎮(zhèn)由單一主體實(shí)施改造項(xiàng)目，通過公開方式選取評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%收取。

2.舊城鎮(zhèn)由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%確定。

3.自行改造（包括合作改造）舊村莊項(xiàng)目，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格的20%收取。

4.舊村莊由政府通過招標(biāo)等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價(jià)按不低于新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)的20%確定。

5.自行改造舊廠房項(xiàng)目，屬于“工改工”類型的，完善土地征收等有關(guān)用地手續(xù)后，協(xié)議出讓的土地出讓金按評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的40%收取。對(duì)于現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變用途，只提高容積率、提高利用率的，不須補(bǔ)繳土地出讓金。

6.有合法出讓手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)收取。

7.有合法劃撥手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。

8.無合法用地手續(xù)自行改造舊廠房項(xiàng)目，涉及土地改變用途的，完善有關(guān)用地手續(xù)后，通過公開選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格和原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格減去原用途評(píng)估劃撥權(quán)益價(jià)的差價(jià)收取。

（九）舊村莊改造成本包含哪些？

舊村莊改造成本包含前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、其他費(fèi)用、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、不可預(yù)見費(fèi)、補(bǔ)繳出讓金。具體項(xiàng)目如下表：

（十）公益性用地如何移交？

在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的自行改造項(xiàng)目均需移交公益性用地，向政府無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)用地（含紅線退縮用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地應(yīng)為國(guó)有建設(shè)用地，需移交公益性用地的改造項(xiàng)目類型、具體比例由市自然資源部門在組織編制或修編控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以落實(shí)。并允許靈活采用“交地”、“交錢”、“交房”等方式具體落實(shí)。

（十一）“三舊”改造項(xiàng)目如何監(jiān)管？

“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管?！叭f”項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在改造方案正式獲批之日起的三個(gè)月內(nèi)，由區(qū)政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。具體監(jiān)管措施由區(qū)政府制定后報(bào)市“三舊”辦備案。重點(diǎn)監(jiān)管實(shí)施改造進(jìn)度、改造方案、無償移交公益性用地，落實(shí)改造范圍內(nèi)配套建設(shè)義務(wù)、補(bǔ)償安置義務(wù)等方面。

“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”項(xiàng)目改造主體在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，由改造主體到項(xiàng)目約定的銀行設(shè)立改造專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶，足額存入復(fù)建安置資金，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保?？顚Ｓ茫灰部梢栽诤炗喭恋厥褂脵?quán)出讓合同之前由改造主體向“三舊”改造主管部門提供專項(xiàng)監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應(yīng)為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監(jiān)管。

（十二）“三舊”改造項(xiàng)目退出機(jī)制？

“三舊”項(xiàng)目原則上不得轉(zhuǎn)讓（包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓）。如果“三舊”項(xiàng)目在完成拆遷補(bǔ)償以及安置等事項(xiàng)，由改造主體提出申請(qǐng)，經(jīng)過鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)，區(qū)政府審定，并上報(bào)市“三舊”辦備案后，則允許項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。在批復(fù)規(guī)定期限內(nèi)，沒有實(shí)施拆遷和動(dòng)工改造的項(xiàng)目，可申請(qǐng)退出，經(jīng)區(qū)政府審核，并報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可以退出。并可向區(qū)政府申請(qǐng)退回項(xiàng)目監(jiān)管資金（不計(jì)利息）。

列入“三舊”年度實(shí)施計(jì)劃的項(xiàng)目2年內(nèi)有效，2年內(nèi)未實(shí)施的，取消該項(xiàng)目?！叭f”改造項(xiàng)目經(jīng)省、市政府批復(fù)并簽訂國(guó)有土地出讓合同后，項(xiàng)目改造主體1年內(nèi)未動(dòng)工建設(shè)的，或提出延期申請(qǐng)動(dòng)工建設(shè)未獲批準(zhǔn)的項(xiàng)目，區(qū)政府發(fā)函催促，仍然不按規(guī)定落實(shí)的，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格。被取消“三舊”項(xiàng)目改造主體資格的，5年內(nèi)不得再申請(qǐng)參與我市市轄區(qū)的“三舊”改造。

 六、咨詢方式

 對(duì)本《實(shí)施細(xì)則》有疑問的市民，可向清遠(yuǎn)市自然資源局聯(lián)系。聯(lián)系地址：清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民二路行政服務(wù)中心九樓會(huì)議室二；聯(lián)系電話：0763-3382118；郵箱：qysjxz@163.com。