清市價[2011]43號
關于印發(fā)《清遠市物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知
各市、縣、自治縣、市轄區(qū)物價局、住房和城鄉(xiāng)建設局、房地產管理局，市經濟開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展局，市區(qū)各物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)：
為加強我市物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，我們制定了《清遠市物業(yè)服務收費管理實施細則》，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二0一一年五月十九日
清遠市物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)及規(guī)定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為。
第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并依法取得相應的資質證明。
第五條 市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作，縣（市、區(qū)）人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。
第六條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享受或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第七條 物業(yè)服務收費根據不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業(yè)服務收費實行政府指導價。
別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由市、縣價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度并公布，同時報市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設局備案。清遠市區(qū)的物業(yè)服務收費標準，由市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設局制定并公布，同時報省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳備案。
物業(yè)服務收費實行酬金制的，酬金標準按占物業(yè)服務支出的一定比例確定，具體標準由市、縣價格主管部門會同同級房地產行政主管部門另行制定并公布。
制定或調整物業(yè)服務收費政府指導價應進行成本監(jiān)審。
第九條 實行政府指導價的住宅物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)在當地指導價范圍內，根據物業(yè)服務實際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報物業(yè)所在地價格主管部門備案。
實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務收費，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導價標準的，應當報物業(yè)所在地的市、縣價格主管部門單獨核定。
物業(yè)服務企業(yè)因服務質量、成本變化、合同期限、以及政府指導價標準變動等原因需要調整或重新約定收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當通過書面征求意見、記名表決等形式征求全體業(yè)主的意見，并在征求意見、記名表決前將征求意見或表決的事項、時間、地點等主要內容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期不少于十五日。征求意見、記名表決的書面資料應有業(yè)主房號、姓名、聯(lián)系電話、業(yè)主意見等內容，并經業(yè)主簽名確認。
經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意后，應將書面征求意見、記名表決的結果在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期不少于三十天，并保留征求意見、記名表決的原始資料供業(yè)主和管理部門核查。公告期滿后，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價范圍內協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準，重新簽訂物業(yè)服務合同后予以執(zhí)行，并報當地價格主管部門備案。如重新約定的收費標準超過政府指導價標準的，應報當地價格主管部門核定。面積和業(yè)主人數的計算按照《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
第十條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務企業(yè)應當向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金預決算或收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應及時答復。
第十一條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
?。ǘ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
?。┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（七）辦公費用；
?。ò耍┪飿I(yè)服務企業(yè)管理費分攤；
（九）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；
（十）經業(yè)主同意的其它費用。
政府有關部門依法對物業(yè)管理區(qū)域內的共用設施設備進行監(jiān)督管理、檢驗服務等所收取的費用，在物業(yè)服務成本中列支。
第十二條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行備案制度。物業(yè)服務企業(yè)初始收費、調整收費標準、以及變更已備案的有關事項，應到物業(yè)所在地價格主管部門備案。備案后，在物業(yè)未交付使用前，物業(yè)服務企業(yè)不得調整物業(yè)服務收費標準。
辦理物業(yè)服務收費備案時，物業(yè)服務企業(yè)應提交如下資料：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務收費備案申請表一式兩份；
?。ǘI業(yè)執(zhí)照復印件；
?。ㄈ┪飿I(yè)服務企業(yè)資質證書復印件；
?。ㄋ模┙浳飿I(yè)所在地房地產行政主管部門備案的物業(yè)管理區(qū)域備案表復印件，物業(yè)服務合同（協(xié)議）原件、復印件；
?。ㄎ澹I(yè)主同意重新調整（約定）收費標準的證明材料；
?。┪飿I(yè)服務收費標準超過政府指導價的，需提供經價格主管部門核定具體標準的批復文件復印件。
備案后的物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應持當地房地產行政主管部門對成立業(yè)主大會的備案回執(zhí)，到原備案的價格主管部門辦理注銷物業(yè)服務收費備案手續(xù)。
第十三條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。專項維修資金的使用按照物業(yè)管理行政主管部門的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 物業(yè)服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。
業(yè)主自有產權的車位（車庫）服務費按車位（車庫）數量計收。
第十五條 物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務費。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產權或者租賃權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第十七條 已經交付使用的房屋等物業(yè)，業(yè)主應當全額交納物業(yè)服務費，不得以未入住或未裝修等理由拒交物業(yè)服務費。建設單位出售物業(yè)時，已經承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
業(yè)主長期拖延對已符合交付使用條件的房屋等物業(yè)進行接收的，按《商品房買賣合同》約定的交納前期物業(yè)服務費時間開始交納物業(yè)服務費。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉金。與新建商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱等建設費用，一律計入開發(fā)建設成本之中，房地產開發(fā)企業(yè)及物業(yè)服務企業(yè)不得在房價之外另行收取。
第十九條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證押金或工本費、裝修保證金（押金），具體標準為：
（一）業(yè)主進行房屋室內裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可與業(yè)主約定裝修保證金（押金）的收取和使用，裝修保證金（押金）按住宅不超過2000元/戶收??；住宅小區(qū)內的別墅、非住宅物業(yè)的裝修保證金（押金）收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主根據裝修的規(guī)模協(xié)商確定。
裝修完畢后，物業(yè)服務企業(yè)應當根據約定及時進行檢查，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金（押金）應自檢查合格之日起15個工作日內全額退還給業(yè)主。
裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，由裝修業(yè)主按約定承擔修復或賠償的責任。對修復或賠償標準有異議的，可協(xié)商解決或通過法律途徑解決。
物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修管理服務費。
?。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可向房屋裝修企業(yè)按每人每證不超過50元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應如數退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。
?。ㄈ┭b修產生的垃圾和余泥渣土應放置在物業(yè)服務企業(yè)指定的區(qū)域內，由物業(yè)服務企業(yè)負責清運，清運費按建筑面積計收，住宅每平方米不超過3元；住宅小區(qū)內的別墅、非住宅物業(yè)的收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主根據裝修的規(guī)模協(xié)商確定。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)不得使用排他性的手段或措施，限制業(yè)主自主選擇裝修企業(yè)或為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員，不得擅自向業(yè)主、上述企業(yè)或人員收取除第十九條規(guī)定之外的費用。
第二十一條 物業(yè)小區(qū)實行出入卡、證管理的，應當為業(yè)主免費提供每戶不少于3張出入證（或IC卡）。業(yè)主申請多配置或遺失、損壞等需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按制作成本收取工本費，每張IC卡、出入證（智能感應式）工本費不超過25元，紙質出入證原則上不得收費。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十三條 建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤，服務合同約定在包干物業(yè)服務費中列支的，從其約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。物業(yè)服務企業(yè)辦公及生活等自用水、電、氣的費用，由物業(yè)服務企業(yè)負擔，不得向全體業(yè)主分攤。
為提高共用水、電費用分攤的透明度，凡屬向全體業(yè)主分攤的共用水、電費用，應當單獨列帳，向全體業(yè)主公布費用分攤的辦法和總金額以及各戶業(yè)主應負擔的金額等。不得把分攤的水、電費用與業(yè)主自用的水、電費用混合統(tǒng)收，或者擅自提高業(yè)主自用水、電的價格。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，其收費由雙方協(xié)商確定。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十六條 物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，將服務等級內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示，自覺接受有關管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。已取得預售許可和銷售現房的房地產經營者，要在公開房源時在商品房交易場所的醒目位置公示前期物業(yè)服務內容、服務標準及收費依據、收費標準。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全明碼標價制度、價格投訴受理制度、物價員工作制度等各項內部價格管理制度，加強價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善管理服務，為業(yè)主提供更好的服務。
第二十八條 對物業(yè)服務收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調解。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：
?。ㄒ唬┪唇洰數貎r格主管部門批準，超過政府指導價標準收費的；
（二）擅自設立強制性收費項目的；
（三）不實行明碼標價或不按規(guī)定明碼標價的；
（四）不按規(guī)定備案的；
（五）擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。
第三十條 本細則由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。
第三十一條 本細則自2011年7月1日起執(zhí)行。此前的規(guī)定與本細則相抵觸的，以本細則為準。原清遠市物價局、清遠市建設局《轉發(fā)廣東省物價局、廣東省建設廳關于貫徹國家發(fā)展改革委、建設部〈物業(yè)服務收費管理辦法的通知〉》（清市價[2005]25號）同時廢止。
