夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋應(yīng)如何認(rèn)定和處理？

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中

經(jīng)常會(huì)涉及

夫妻共同所有房屋

被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問(wèn)題

今天普法君為您解答！

       在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，經(jīng)常會(huì)涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問(wèn)題。從司法實(shí)務(wù)來(lái)看，該類糾紛大致可分為以下三種情形：

       如果再作進(jìn)一步細(xì)化分析，上述三種情形又可從房屋是否辦理轉(zhuǎn)移登記、買(mǎi)受人是否支付對(duì)價(jià)和買(mǎi)受人是否善意等不同角度劃分出更多的案件類型。鑒于房屋一般是夫妻共同財(cái)產(chǎn)中最重要組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，各級(jí)人民法院在處理該類糾紛時(shí)都比較慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判斷、夫妻另一方與買(mǎi)受人之間的利益衡平等問(wèn)題上存在認(rèn)識(shí)分歧，在夫妻共同所有房產(chǎn)的最終歸屬的裁判上“同案不同判”現(xiàn)象并不少見(jiàn)。為統(tǒng)一裁判尺度，《婚姻法司法解釋（三）》第11條對(duì)上述問(wèn)題作了回應(yīng)。從該條實(shí)施情況看，效果明顯，故本次司法解釋清理時(shí)，將該條內(nèi)容予以保留。只是作了下列文字修改：

       （1）將“共同共有”改為“共同所有”，以與民法典第1062條表述保持一致；

       （2）將“并辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)”改為“并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)是口語(yǔ)化表達(dá)，對(duì)應(yīng)的法律術(shù)語(yǔ)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)登記。增加“已”字強(qiáng)調(diào)登記行為已經(jīng)完成。

       本條規(guī)定的問(wèn)題，表面上雖是房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及房屋所有權(quán)最終歸屬方面的法律適用分歧，但究其實(shí)質(zhì)則是如何衡平房屋共有人與受讓房屋的第三人之間的利益，或者更抽象地說(shuō)是在交易安全與所有權(quán)安全之間的取舍。之所以引發(fā)不同利益主體之間的沖突，皆由夫妻一方的無(wú)權(quán)處分行為引致。所謂無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人以自己名義處分他人之物的行為。其特征主要有三：

        第一，無(wú)權(quán)處分中的“無(wú)權(quán)”，主要指沒(méi)有處分的權(quán)源。盡管在處分時(shí)可能會(huì)表現(xiàn)出有權(quán)的外觀，但處分人在實(shí)施處分行為時(shí)，事實(shí)上處于無(wú)權(quán)狀態(tài)；

       第二，這里的處分不僅僅包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還包括出租、設(shè)定擔(dān)保等非轉(zhuǎn)讓行為；

       第三，強(qiáng)調(diào)以自己名義處分，以此區(qū)別于以他人名義、超越代理權(quán)和表見(jiàn)代理中的處分。

       后者適用的是無(wú)權(quán)代理及表見(jiàn)代理規(guī)則等。關(guān)于無(wú)權(quán)處分，合同法第51條作出了規(guī)定。從該條的邏輯表述來(lái)看，無(wú)權(quán)處分人所簽訂的合同不產(chǎn)生效力是指買(mǎi)賣(mài)合同不生效。除非處分人事后取得處分權(quán)或經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)后，該合同才為有效。在所有權(quán)人否認(rèn)該合同效力的前提下，基于物權(quán)的追及性，其似乎可直接向買(mǎi)受人追回原物。民法典第597條改變了合同法第51條關(guān)于合同效力的規(guī)定，通過(guò)“解除合同”的表述事實(shí)上認(rèn)可了無(wú)權(quán)處分人簽訂合同有效，但標(biāo)的物所有權(quán)不因此發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)，如果徹底貫徹所有權(quán)絕對(duì)原則，賦予所有權(quán)人無(wú)限追及權(quán)利，那么受讓人就得時(shí)刻小心，務(wù)必查明出賣(mài)人是否真正具有處分權(quán)，這勢(shì)必加大交易成本和費(fèi)用，無(wú)益于促進(jìn)交易和保障交易安全。相反，如果一概保護(hù)受讓人對(duì)受讓財(cái)產(chǎn)的利益，則可能助長(zhǎng)欺詐、合謀騙取他人財(cái)產(chǎn)的行為，嚴(yán)重侵犯所有權(quán)人的合法權(quán)益。面對(duì)“兩難”局面，學(xué)理上設(shè)計(jì)了善意取得制度來(lái)加以規(guī)制。

       民法典第301條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”從該規(guī)定可知，除非共同共有人之間另有約定，共有人要處分共有財(cái)產(chǎn)一般要征得其他共有人同意，否則就可能損害其他共有人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。鑒于夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)亦為共有財(cái)產(chǎn)，本解釋起草過(guò)程中借鑒了上述民法典條文的規(guī)定。相應(yīng)地，結(jié)合民法典上述規(guī)定厘清何謂“夫妻共同所有房屋”和“未經(jīng)對(duì)方同意”對(duì)正確理解并適用本條十分重要。

       夫妻共同所有房屋，從字面意義而言，是指夫妻共同對(duì)房屋擁有所有權(quán)。按大陸法系民法理論，所有權(quán)可以從質(zhì)和量上加以分割。當(dāng)所有權(quán)的部分權(quán)能與所有權(quán)分立而非所有權(quán)享有時(shí)，是所有權(quán)的質(zhì)的分割，如日耳曼法上的“上級(jí)所有權(quán)”與“下級(jí)所有權(quán)”，以及在所有權(quán)上復(fù)設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)等，皆屬于所有權(quán)的質(zhì)的分割；而當(dāng)同一財(cái)產(chǎn)由兩人或兩人以上的數(shù)人共同享有所有權(quán)時(shí)，則為所有權(quán)的量的分割。所有權(quán)量的分割即一般意義上的共有。根據(jù)民法典第297條、第298條和第299條之規(guī)定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。共同共有則是指共有人基于一定共同關(guān)系，而對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)不區(qū)分份額地共同享有所有權(quán)。這里的共同關(guān)系一般是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人因共同目的而結(jié)合形成的關(guān)系，主要有夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系以及遺產(chǎn)繼承關(guān)系等。

       綜上，夫妻共同所有房屋從字面含義而言可以解讀為夫妻共同共有和夫妻按份共有兩種情形。其中，夫妻按份共有在實(shí)踐中可表現(xiàn)為夫妻對(duì)婚前特定財(cái)產(chǎn)的按份共有、夫妻婚后接受贈(zèng)與或遺贈(zèng)等原因形成對(duì)特定贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的按份共有。但我國(guó)婚姻立法對(duì)夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在內(nèi)。民法典第1062條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。該法條明確說(shuō)明民法典是以婚后所得共同制為法定的夫妻財(cái)產(chǎn)制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財(cái)產(chǎn)除特有財(cái)產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財(cái)產(chǎn)制度。由此可知，夫妻婚后所得購(gòu)買(mǎi)的房屋一般屬于夫妻共同共有。本解釋也與民法典的規(guī)定采同一立場(chǎng)，即本條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。這是因?yàn)楦鶕?jù)民法典第301條的規(guī)定，除共有人另有約定外，共有人處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，只應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。當(dāng)夫妻一方占共有房屋份額2/3以上時(shí)，出售該房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本條則是以夫妻一方出售行為是無(wú)權(quán)處分行為作為邏輯起點(diǎn)。

       民法典第301條規(guī)定可知，共同共有人要處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該條適用到夫妻共有關(guān)系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實(shí)踐中，對(duì)此類糾紛的處理存在一個(gè)很難把握的事實(shí)認(rèn)定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。對(duì)此，我們認(rèn)為，在具體認(rèn)定夫妻另一方是否同意時(shí)需要注意：

       法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。所謂意思表示是指表意人向他人發(fā)出的表示，據(jù)此向他人表明，根據(jù)其意思，某項(xiàng)特定的法律后果應(yīng)該發(fā)生效力。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對(duì)夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售，可有書(shū)面、口頭、電話和電子數(shù)據(jù)等多種意思表現(xiàn)形式。對(duì)此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時(shí)征求夫妻另一方意見(jiàn)，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)民法典第140條“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示”的規(guī)定，鑒于夫妻關(guān)系的緊密性，如果夫妻另一方雖未對(duì)房屋出售事宜明確表示意見(jiàn)，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認(rèn)定其對(duì)出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問(wèn)。

       在司法實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的前期協(xié)商過(guò)程，但在最后簽約時(shí)并未在場(chǎng)的情形。如果事后房屋價(jià)格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時(shí)不在場(chǎng)，最后簽訂的合同價(jià)格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋。對(duì)此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等。我們認(rèn)為，從維護(hù)交易安全、夫妻間人身及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā)，本條所稱同意應(yīng)為夫妻另一方對(duì)其配偶出售房屋的概括授權(quán)。也即，只要有證據(jù)證明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即應(yīng)推定該同意為對(duì)其配偶自主決定出售價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間等事項(xiàng)的概括同意。夫妻另一方如要否定該概括同意，必須提出證據(jù)證明其對(duì)房屋買(mǎi)受人所作的同意出售房屋的意思表示明確不包括上述事項(xiàng)。

        從民法典第311條的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)的是第三人對(duì)登記簿記載的信賴。司法實(shí)踐中，對(duì)“第三人善意購(gòu)買(mǎi)”中“善意”及“合理對(duì)價(jià)”的理解應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

       由于是否善意是第三人的主觀心理狀態(tài)，他人無(wú)法直接探究，故實(shí)踐中，對(duì)何謂“善意”，見(jiàn)解不一。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，起碼有以下四種厘定標(biāo)準(zhǔn)：

       （1）所謂善意，系指不知讓與人無(wú)讓與的權(quán)利，有無(wú)過(guò)失在所不問(wèn)；

       （2）所謂善意，系指不知讓與人無(wú)讓與權(quán)利，是否處于過(guò)失固非所問(wèn)，然依客觀情勢(shì)，在交易經(jīng)驗(yàn)上，一般人皆可認(rèn)定讓與人無(wú)讓與之權(quán)利者，即應(yīng)認(rèn)為惡意；

       （3）所謂善意，是指不知或不得而知讓與人無(wú)讓與權(quán)利；

       （4）所謂善意，應(yīng)參考德國(guó)立法例，解釋為須明知或因重大過(guò)失而不知讓與人無(wú)讓與權(quán)利。

       但衡諸善意受讓制度在于兼顧所有人利益及交易安全之立法目的，受讓人對(duì)于讓與人是否有受讓權(quán)利，應(yīng)自負(fù)一定程度的注意義務(wù)。這里受讓人是否盡到注意義務(wù)應(yīng)依據(jù)具體的交易場(chǎng)景和情勢(shì)加以判斷。例如，凡是在公開(kāi)的和規(guī)范的交易場(chǎng)所購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)產(chǎn)，一般應(yīng)被認(rèn)定為買(mǎi)受人盡到了注意義務(wù)，而在非公開(kāi)的場(chǎng)所和地點(diǎn)所購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人則應(yīng)盡到更高的注意義務(wù)——例如要求出售人提供動(dòng)產(chǎn)的合法憑證。

       就包括房屋在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)而言，是否參照動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”標(biāo)準(zhǔn)，要求第三人在信賴不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)上還不能有重大過(guò)失則觀點(diǎn)不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋一般是個(gè)人或家庭最重要、最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)類型。特別是在婚姻家庭關(guān)系中，作為夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)的房屋往往涉及家庭成員的居住權(quán)保障問(wèn)題。因此，如果以不知道登記簿記載錯(cuò)誤且登記簿上沒(méi)有異議登記即為善意的標(biāo)準(zhǔn)，夫妻另一方就必須舉證證明房屋取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤。顯然，信息不對(duì)稱決定了要舉證證明第三人的內(nèi)心為非善意十分困難。另外，從日常生活實(shí)踐來(lái)看，登記機(jī)關(guān)基于各種主客觀原因?qū)⒎蚱薰餐胸?cái)產(chǎn)登記在夫妻一方名下的情形并不鮮見(jiàn)。因此，應(yīng)排除具有重大過(guò)失的第三人的善意而加重其注意義務(wù)，以傾斜保護(hù)夫妻另一方的合法權(quán)益。上述觀點(diǎn)不夠全面。我們認(rèn)為，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的受讓人可以將其具有重大過(guò)失而不知道讓與人無(wú)讓與權(quán)利認(rèn)定為非屬善意，但對(duì)作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋而言，應(yīng)當(dāng)以第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴作為判斷是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得的標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下，只要第三人信賴了不動(dòng)產(chǎn)登記，就應(yīng)推定其為善意，除非有證據(jù)證明其事先明知不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤或者登記簿中有異議登記的記載。這里的善意不以第三人進(jìn)一步核實(shí)登記事項(xiàng)為前提。理由在于：

       目前，由于人民群眾法律知識(shí)欠缺、登記機(jī)關(guān)工作人員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)、社會(huì)誠(chéng)信度低等原因?qū)е路慨a(chǎn)登記不實(shí)的情形時(shí)有發(fā)生。從房屋登記實(shí)踐來(lái)看，大量的登記簿錯(cuò)誤是由無(wú)權(quán)處分人通過(guò)偽造各種申請(qǐng)材料所致。例如，在房屋登記實(shí)踐中常見(jiàn)的造假、用假行為主要表現(xiàn)為采用偽造的身份證申請(qǐng)登記和偽造委托公證文書(shū)、司法裁判文書(shū)后辦理房地產(chǎn)登記。而在夫妻共同所有財(cái)產(chǎn)登記在一方名下的情形中，更有不少甚至是夫妻雙方合意或夫妻另一方默許的結(jié)果。對(duì)于上述不實(shí)情形，連專業(yè)的登記機(jī)構(gòu)都很難發(fā)現(xiàn)，更何況不具備專業(yè)知識(shí)的第三人。因此，通過(guò)給第三人附加核實(shí)真實(shí)所有權(quán)人的義務(wù)而將此種登記不實(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到其身上，顯然不夠妥當(dāng)。而且，這種對(duì)取得人施加調(diào)查核實(shí)義務(wù)的做法既無(wú)法提高交易效率，也無(wú)法保障交易安全。

       依據(jù)民法典第220條第1款的規(guī)定，權(quán)利人在發(fā)現(xiàn)登記簿的記載存在不實(shí)時(shí)，可以申請(qǐng)更正登記，進(jìn)而避免因他人的善意取得而遭受損失。即便在更正登記完成之前，權(quán)利人也還可以依據(jù)民法典第220條第2款的規(guī)定申請(qǐng)異議登記，避免第三人善意取得?？梢?jiàn)，民法典所規(guī)定的更正登記和異議登記就是為使真實(shí)權(quán)利人防止遭受他人善意取得其房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)而提供的事先防范措施。如果將第三人在信賴登記之外還負(fù)有一定的注意義務(wù)作為“善意”標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)使房屋登記善意取得制度在實(shí)踐中難以適用，也將導(dǎo)致更正登記和異議登記的相關(guān)規(guī)定可能淪為一紙空文。

       如果登記不實(shí)的原因是登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤所致，那么夫妻另一方的損失可以得到賠償。民法典第220條第2款對(duì)于登記機(jī)構(gòu)就登記簿錯(cuò)誤造成真實(shí)權(quán)利人損害的賠償責(zé)任實(shí)行的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，即無(wú)論何種原因造成登記簿錯(cuò)誤，從而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受損害時(shí)，登記機(jī)構(gòu)即便對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)向夫妻另一方承擔(dān)賠償責(zé)任。如果登記不實(shí)是因夫妻一方原因所致，夫妻另一方亦可通過(guò)本條第2款之規(guī)定在離婚時(shí)要求另一方賠償損失。這種規(guī)定已經(jīng)足以保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，沒(méi)有必要再在第三人“善意”判斷標(biāo)準(zhǔn)中增加無(wú)重大過(guò)失等注意義務(wù)而過(guò)度保護(hù)真實(shí)權(quán)利人。

       從目前各地司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)善意外延的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一。例如，既有以夫妻另一方行為外觀反證第三人善意的認(rèn)定，又有根據(jù)夫妻一方出具的虛假委托書(shū)或公證后的委托書(shū)推定第三人為善意的認(rèn)定等。因此，如將第三人“善意”的外延擴(kuò)充到有一定的注意義務(wù)且無(wú)重大過(guò)失，則基于一定注意義務(wù)和重大過(guò)失語(yǔ)詞本身的抽象性，難免在細(xì)化所謂一定注意義務(wù)和重大過(guò)失外延時(shí)又出現(xiàn)理解不一致的情形。而將善意僅限于登記信賴，則在司法認(rèn)定時(shí)，只需考量登記記載的所有權(quán)人是否與夫妻一方一致且無(wú)異議登記即可。相對(duì)而言，后者顯然在司法認(rèn)定以及統(tǒng)一司法裁量權(quán)方面具備優(yōu)勢(shì)。

       從當(dāng)事人的立場(chǎng)來(lái)看，證明責(zé)任可以被概括為，當(dāng)某個(gè)事實(shí)存在與否不明確時(shí)，某一方當(dāng)事人將承擔(dān)以該事實(shí)為要件的、于己有利之法律效果不獲認(rèn)可的危險(xiǎn)或不利益。這種及于當(dāng)事人的危險(xiǎn)或不利益就是所謂的證明責(zé)任或舉證責(zé)任。由該定義可知，證明責(zé)任分配到哪一方，將很可能影響到裁判的結(jié)果。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的證明責(zé)任分配，國(guó)內(nèi)外立法觀點(diǎn)基本一致。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，應(yīng)首先推定取得人是善意的，取得人不負(fù)證明自己是善意的舉證責(zé)任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實(shí)權(quán)利人）負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任，法官最終通過(guò)自由心證對(duì)該問(wèn)題加以解決。具體到本條規(guī)范內(nèi)容，由于登記簿是以國(guó)家信譽(yù)作為保障，具有高度公信力，其“權(quán)利表征度”要高于動(dòng)產(chǎn)的占有。而且民法典第216條也明確承認(rèn)了登記簿的推定效力。因此，在舉證責(zé)任的分配上，原則上應(yīng)由否認(rèn)第三人為善意之人的夫妻一方負(fù)舉證責(zé)任，如果其不能證明取得人為惡意，就應(yīng)推定第三人為善意。

       從日常生活經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記流程需要一段時(shí)間，不可能瞬間完成。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第20條“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，在確定第三人善意的時(shí)間節(jié)點(diǎn)問(wèn)題上，至少有提出登記申請(qǐng)的時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時(shí)間以及完成登記的時(shí)間等可選項(xiàng)。我們認(rèn)為，將判斷第三人是否為善意的時(shí)間點(diǎn)設(shè)定在記載于登記簿時(shí)更為合理。理由在于：

       （1）民法典第311條第1款第3項(xiàng)明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。因此，以記載于登記簿的時(shí)間作為判斷善意的時(shí)間點(diǎn)更符合民法典的立法本意。

       （2）申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時(shí)間節(jié)點(diǎn)過(guò)于提前，不利于夫妻另一方權(quán)益保護(hù)。雖然善意取得制度是為交易安全所設(shè)，但這并不意味著其對(duì)真正權(quán)利人所有權(quán)的漠視?；谡\(chéng)信原則的要求，在轉(zhuǎn)移登記尚未完成，第三人對(duì)房產(chǎn)還未以登記取得公信力的情形下，應(yīng)當(dāng)在知道登記簿不實(shí)后撤回登記申請(qǐng)。事實(shí)上，相關(guān)行政法規(guī)也對(duì)撤回申請(qǐng)作了規(guī)定。例如，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第15條規(guī)定，當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。

        （3）《民法典物權(quán)編解釋（一）》第17條也規(guī)定“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記之時(shí)。

       “合理的對(duì)價(jià)”，是指房屋價(jià)款與物之價(jià)值基本相當(dāng)，排除不合理低價(jià)或無(wú)償出讓等情形。對(duì)此，可以從以下幾個(gè)方面把握：

        民法典第311條第1款第2項(xiàng)規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件之一是“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。之所以如此規(guī)定，其理由在于：

       （1）更周全地保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。如果規(guī)定第三人可基于無(wú)償行為而善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，那么真實(shí)權(quán)利人只能針對(duì)第三人行使不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。作為一種普通債權(quán)，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)在取得人破產(chǎn)的情形下并無(wú)優(yōu)先受償?shù)男Я?。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如規(guī)定第三人不能通過(guò)無(wú)償法律行為善意取得不動(dòng)產(chǎn)，則即便在第三人破產(chǎn)的情形下，真實(shí)權(quán)利人仍可行使作為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的返還原物請(qǐng)求權(quán)取回該物。

       （2）更符合民眾對(duì)所有權(quán)靜的安全與交易動(dòng)的安全之間平衡的預(yù)期。一般而言，相對(duì)單純以交易安全作為通過(guò)善意取得制度無(wú)償取得他人財(cái)產(chǎn)的立法基礎(chǔ)，將善意取得限制在有償交易范疇內(nèi)，更具有正當(dāng)性和合理性，民眾也更容易接受。

       民法典第311條第1款第2項(xiàng)不僅要求第三人必須通過(guò)有償法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且要求該價(jià)格必須是“合理的”。一般而言，價(jià)格是對(duì)貨幣幣值的描述，主要適用于一方以貨幣形式購(gòu)買(mǎi)房屋的情形。而現(xiàn)實(shí)生活中，以物易房的情形并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，再用所謂“價(jià)格”加以定義，則與現(xiàn)實(shí)情形不符。有鑒于此，我們?cè)谄鸩荼緱l文時(shí)，借鑒了民法典上述規(guī)定，并以“對(duì)價(jià)”替換“價(jià)格”，以避免用語(yǔ)的模糊。

       關(guān)于如何判斷對(duì)價(jià)合理與否，學(xué)理上主要有兩種不同見(jiàn)解：一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)以賣(mài)方主觀認(rèn)可的價(jià)格為準(zhǔn)；二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，以社會(huì)一般觀念作為判斷依據(jù)。我們認(rèn)為，要判斷第三人在取得房屋所有權(quán)時(shí)支付的對(duì)價(jià)是否合理，一般應(yīng)以主觀標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，只要合同雙方已經(jīng)完成轉(zhuǎn)移登記，即應(yīng)推定該對(duì)價(jià)為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對(duì)價(jià)與市場(chǎng)同類房屋差價(jià)懸殊或是法官根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)足以判斷該對(duì)價(jià)確實(shí)明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭(zhēng)議房屋交由房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)?？紤]到市場(chǎng)交易的個(gè)體性差異和交易行情的多變性，只要評(píng)估價(jià)與合同約定對(duì)價(jià)不存在明顯差異，則應(yīng)認(rèn)定對(duì)價(jià)屬于合理范疇。對(duì)此，《民法典物權(quán)編解釋（一）》第18條也規(guī)定“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)，數(shù)量以及付款方式等具體情況參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

       在我國(guó)，善意取得制度除通過(guò)確定無(wú)權(quán)處分時(shí)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬而具有維護(hù)交易安全的功能外，還具有調(diào)整不正當(dāng)利益變動(dòng)的功能。也就是說(shuō)，我國(guó)法律規(guī)定的善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ?。否則，就不會(huì)在善意取得的構(gòu)成要件中不僅規(guī)定必須是有償?shù)慕灰仔袨?，而且還規(guī)定價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理。由此可見(jiàn)，從民法典的立法本意來(lái)看，善意取得制度兼具了不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ?。因此，我們認(rèn)為，所謂對(duì)價(jià)是指實(shí)際支付的對(duì)價(jià)。

       在注意以上要點(diǎn)的理解時(shí)，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣(mài)方與買(mǎi)受方已經(jīng)在相關(guān)部門(mén)辦理了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。關(guān)于房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定，可以參照民法典的相關(guān)規(guī)定，這里不再細(xì)釋。

       本條起草過(guò)程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的問(wèn)題上，最早并未根據(jù)房屋用途作出區(qū)分對(duì)待。有專家提出應(yīng)規(guī)定例外情形，即夫妻另一方可以追回屬于家庭共同生活居住需要的房屋。其具體理由是：

       （1）生存居住權(quán)是基本人權(quán)，夫妻一方擅自將家庭僅有的一套房屋出售后，如果還支持善意第三人的主張，則會(huì)出現(xiàn)夫妻另一方無(wú)家可歸的結(jié)果。這一結(jié)果明顯有礙社會(huì)善良風(fēng)俗。

       （2）國(guó)外立法有先例規(guī)定，例如，在德國(guó)、美國(guó)等國(guó)相關(guān)法律中，家庭共同住房是排斥善意取得制度適用的。我們認(rèn)為，“家庭共同生活用房”的概念表述在實(shí)踐中難以操作。如果出現(xiàn)第三人耗盡所有財(cái)產(chǎn)仍無(wú)法取得房屋，而放任夫妻另一方以所謂家庭共同生活用房為由追回別墅、公寓等豪華住宅，則明顯與社會(huì)一般觀念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一個(gè)主觀判斷問(wèn)題，不同的人有不同的理解，故很難在司法裁量時(shí)加以統(tǒng)一把握。退一步而言，即便從社會(huì)和諧穩(wěn)定角度出發(fā)，需要在特殊情形下保護(hù)夫妻另一方的生存居住權(quán)，也可在民事執(zhí)行程序中對(duì)唯一住房不予執(zhí)行。對(duì)此，《民事訴訟法》執(zhí)行程序相關(guān)規(guī)定中已有體現(xiàn)，沒(méi)有必要再在司法解釋中重復(fù)規(guī)定。綜上，在保護(hù)交易安全與維護(hù)家庭利益及穩(wěn)定兩者之間進(jìn)行權(quán)衡，不宜對(duì)“家庭共同生活用房”作出例外規(guī)定。

       本條規(guī)定的夫妻一方請(qǐng)求賠償損失本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)侵權(quán)損害賠償。但考慮到侵權(quán)人與被侵權(quán)人之間因婚姻關(guān)系帶來(lái)的人身關(guān)系、財(cái)產(chǎn)關(guān)系特殊性，在審判實(shí)踐中，有幾個(gè)問(wèn)題需要明確：

       民法典將夫妻財(cái)產(chǎn)共同共有作為原則，夫妻約定作為例外，在財(cái)產(chǎn)未分割之前，所有財(cái)產(chǎn)屬于雙方共同共有。也即夫妻一方對(duì)另一方的賠償從來(lái)源到歸處一般都是夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)。這無(wú)疑使得婚內(nèi)賠償對(duì)一方的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償性失去了原本意義。而且，如婚內(nèi)賠償不以離婚為前提，勢(shì)必在賠償后影響夫妻之間的感情，不利于婚姻關(guān)系的長(zhǎng)久穩(wěn)固。因此，一般認(rèn)為，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方不能向夫妻另一方請(qǐng)求損害賠償。對(duì)此，本解釋第88條也明確規(guī)定，夫妻一方只有在提起離婚訴訟時(shí)才能請(qǐng)求另一方賠償損失?；谏鲜隼碛梢约八痉ń忉屩笇?dǎo)思想的連貫性考慮，我們?cè)诒緱l中將夫妻一方擅自處分共同所有房屋造成另一方損失時(shí)，夫妻另一方請(qǐng)求賠償損失明確限定在提起離婚訴訟中，在不離婚的情形下，不能單獨(dú)提起損害賠償訴訟。

       雖然本解釋第86條將民法典第1091條中的“損害賠償”明確規(guī)定為包括物質(zhì)損害賠償和精神損害賠償。但就本條規(guī)范對(duì)象而言，僅僅針對(duì)房屋這一財(cái)產(chǎn)利益，與民法典第1091條主要針對(duì)精神利益相去甚遠(yuǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然在財(cái)產(chǎn)損害中，行為人的侵害行為除導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損害外，還可能造成被侵害人因財(cái)產(chǎn)引發(fā)的內(nèi)心不悅甚至造成心理、情感上的損害，但仍不宜認(rèn)定侵害不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)益會(huì)導(dǎo)致精神損害。這既是因?yàn)閷?duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)益的侵害一般不會(huì)直接造成被侵害人的肉體和精神痛苦，很難直接導(dǎo)致被侵害人精神上的損失，也是因?yàn)榫駬p害本身的抽象性、個(gè)體差異性等特征決定了如承認(rèn)任何侵權(quán)行為都會(huì)造成精神損害，則會(huì)誘導(dǎo)被侵害人濫用訴訟權(quán)利，將精神損害賠償作為謀取不當(dāng)利益的工具。我們認(rèn)同上述觀點(diǎn)，在民法典第1183條已經(jīng)將精神損害賠償明確界定在人身權(quán)益的范疇內(nèi)這一前提下，如當(dāng)事人仍依據(jù)本條提起精神損害賠償，人民法院應(yīng)不予支持。

文章來(lái)源：本文節(jié)選自最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）理解與適用》（人民法院出版社，2021年7月第一版）、法務(wù)之家

轉(zhuǎn)自：廣東普法