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    關(guān)于《清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》的政策解讀

    時間:2024-09-09 14:29:55 來源:本網(wǎng) 訪問量: -
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      一、制定背景

      《清遠市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則的通知》(清府辦函〔2019〕111號)于2019年6月印發(fā),有效期5年,至2024年6月14日到期。根據(jù)評估結(jié)論,該《細則》施行以來對于我市市轄區(qū)推動“三舊”改造工作有良好的指導(dǎo)作用,對“三舊”改造標圖建庫條件、項目改造模式、“三舊”改造涉及的土地出讓方式、土地出讓金補繳標準、公益性用地移交以及項目監(jiān)管等提出了原則性指導(dǎo)意見。但隨著“三舊”改造工作的不斷深入,該《細則》所依據(jù)的上位政策法規(guī)存在更新情況,以及“三舊”改造項目涉及的用地、規(guī)劃管控流程及要求需進一步明確,因此原《細則》的內(nèi)容需重新制定以適應(yīng)上位政策法規(guī)更新和“三舊”改造實際操作的要求。

      二、制定依據(jù)

      本《細則》制定的主要依據(jù):《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省人民政府令第279號)、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引(2021年版)〉的通知》(粵自然資函〔2021〕935號)、《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知》(粵府辦〔2009〕122號)、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(粵府〔2019〕71號)、《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法配套文件》(包括《廣州市舊村莊改造實施細則》《廣州市舊廠房改造實施細則》《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實施細則》)、《湛江市人民政府關(guān)于印發(fā)湛江市城市更新(“三舊”改造)管理暫行辦法的通知》(湛府規(guī)〔2021〕5號)、《中山市舊廠房改造升級實施細則(修訂)》等法律法規(guī)規(guī)章和相關(guān)政策。

      三、適用范圍

      本細則適用范圍為市轄區(qū),是指清城區(qū)(含高新區(qū))、清新區(qū)行政轄區(qū),各縣(市)參照執(zhí)行。

      四、本《細則》的制訂過程

      為規(guī)范指導(dǎo)我市“三舊”改造工作,盤活存量土地資源,深入推進節(jié)約集約用地,切實推動新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型升級。在原《清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》基礎(chǔ)上,根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》(廣東省人民政府令第279號)、《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)〈廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引(2021年版)〉的通知》(粵自然資函〔2021〕935號)等政策文件,參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法,結(jié)合以往“三舊”改造項目工作推進中涉及的堵點難點問題,制定形成《清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》。

      本《細則》已征求了相關(guān)部門意見,通過網(wǎng)站進行了公開征求意見,并提請了市司法局進行合法性審查以及市市場監(jiān)督管理局進行公平競爭審查,且根據(jù)合法性審查反饋的意見進行了修改完善;同時,提請市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議和市政府常務(wù)會議審議,并審議通過。

      綜上所述,本《細則》符合規(guī)范性文件的制定程序,符合上級有關(guān)政策文件的規(guī)定。

      五、主要內(nèi)容

      本細則總共十一章三十二條,第一章總則,含第一條至第二條,主要內(nèi)容為“三舊”政策適用范圍、機構(gòu)設(shè)置及職能;第二章標圖建庫,含第三條至第四條,主要內(nèi)容為納入標圖建庫的條件和申請入庫的辦理流程;第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實施計劃編制與審批,含第五條至第六條,主要內(nèi)容為專項規(guī)劃和年度計劃的編制內(nèi)容及審批機關(guān);第四章“三舊”改造模式,含第七條至第九條,主要內(nèi)容為舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造可自行改造(合作改造)以及政府主導(dǎo)實施改造;第五章“三舊”改造方案編制和項目審批,含第十條至第十四條,主要內(nèi)容為改造方案編制內(nèi)容、涉及的規(guī)劃調(diào)整程序以及改造方案批準后的調(diào)整、延期的情形;第六章“三舊”用地審批,含第十五條至第十六條,主要內(nèi)容為“三舊”涉及的主體圖斑地塊、“三地”、“其他用地”報批以及涉及違法用地處罰標準;第七章土地及房屋的征收、補償、安置及糾紛處理,含第十七條至第十九條,主要內(nèi)容為“三舊”項目涉及房屋征收、補償標準以及征收糾紛處理;第八章土地出讓,含第二十條至第二十三條,主要內(nèi)容為“三舊”改造項目土地出讓方式;第九章鼓勵措施,含第二十四條至第二十六條,主要內(nèi)容為“三舊”項目土地出讓金優(yōu)惠以及分割發(fā)證、拓寬融資渠道等鼓勵政策;第十章政府監(jiān)管制度,含第二十七條至第二十九條,主要內(nèi)容為項目監(jiān)管、“三舊”改造資金監(jiān)管以及項目退出機制;第十一章附則,含第三十條至第三十二條,主要內(nèi)容為附則的規(guī)定。

      本細則與《清遠市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠市市轄區(qū)“三舊”改造實施細則的通知》(清府辦函〔2019〕111號)相比較,主要修訂內(nèi)容如下:

      (一)增加了納入標圖建庫圖斑的特殊情形以及審核的的具體流程。具體為:土地原權(quán)利人或其他市場主體擬實施改造的地塊,原權(quán)利人(土地所有權(quán)人、使用權(quán)人或者實際用地人)或其委托的市場主體需向縣級以上自然資源主管部門提出入庫申請。對于符合標圖建庫條件,改造條件成熟、改造需求迫切的地塊,特別是貧困村改造用地,可將標圖建庫、年度計劃、項目改造方案以及完善用地手續(xù)材料一并上報審批。同時,簡化了審批流程,縮短了審批時間。

      (二)增加了改造方案的主要內(nèi)容以及改造方案征求意見時相關(guān)單位的審查要點。具體為:“三舊”改造項目在征集改造意愿的基礎(chǔ)上,由縣級以上自然資源主管部門組織編制改造方案,原權(quán)利人、改造主體等相關(guān)主體可參與改造方案編制工作。改造方案基本內(nèi)容包含改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)督。其中“工改工”項目需提供項目改造的總平面方案示意圖,明確擬拆除、新建建筑情況。涉及不可移動文物的,應(yīng)按照文物保護相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。不可移動文物不得拆除,應(yīng)按原狀修復(fù)。涉及不可移動文物保護范圍和建設(shè)控制地帶的建設(shè)工程應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)完成報批手續(xù)后方可實施。

      (三)明確了“三舊”改造項目因成本效益難以平衡需要調(diào)規(guī)的具體流程。具體為:改造項目所在區(qū)級人民政府(含高新區(qū)管委會)負責(zé)改造成本核算工作,經(jīng)審核后確因效益無法平衡的,根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》申請規(guī)劃調(diào)整及組織開展編制工作。開展規(guī)劃調(diào)整編制工作前,規(guī)劃調(diào)整方案編制主體需根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》第十三條、第十四條開展必要性論證、啟動規(guī)劃調(diào)整等工作。市自然資源主管部門根據(jù)《清遠市控制性詳細規(guī)劃管理辦法》開展單元(社區(qū))功能與空間布局、居住人口規(guī)模、公益性用地、建設(shè)容量、重點地段城市設(shè)計等控制內(nèi)容審查,并按程序報市政府批復(fù)。

      (四)增加改造方案批復(fù)后需要調(diào)整、延期的情形,以及明確改造方案調(diào)整及延期的審批機關(guān)。具體為:已批準的方案,因改造范圍調(diào)整或用地規(guī)劃條件改變調(diào)整改造方案的可按照程序報市人民政府批準。

      項目改造方案調(diào)整涉及拆遷補償安置等直接與村民利益相關(guān)內(nèi)容的,應(yīng)當經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員大會或者成員代表會議表決通過后,按照程序報批。

      對于市場主導(dǎo)的拆除重建類改造項目,市場主體已征得規(guī)定比例的原權(quán)利主體同意,但項目仍難以推進,或因規(guī)劃調(diào)整、土地整合等,在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權(quán)利主體達成搬遷補償協(xié)議的,該市場主體可申請將項目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進。市縣級人民政府可在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上繼續(xù)推進土地、房產(chǎn)征收(收回)工作,并對經(jīng)核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。

      改造方案的延期。改造項目因政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整或不可抗力未能在改造方案批復(fù)的有效期內(nèi)辦理供地手續(xù),確需延長有效期的,由項目方在批復(fù)有效期結(jié)束前6個月按程序向區(qū)“三舊”改造主管部門申請,按程序報市人民政府批準。原則上延長有效期限為1年。

      在批復(fù)規(guī)定期限內(nèi),沒有實施拆遷和動工改造的項目,可申請退出。由改造主體向區(qū)“三舊”改造主管部門申請,報經(jīng)所在區(qū)級人民政府(含高新區(qū)管委會)審核同意,并報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準后退出。并向項目所在的區(qū)級人民政府(含高新區(qū)管委會)申請退回項目保證金(不計利息)。

      (五)明確“三舊”改造用地完善土地征收手續(xù)的涉及違法用地處罰標準問題。具體為:用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的,符合國土空間規(guī)劃,已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實補償,依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實處理后,直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的,符合國土空間規(guī)劃,已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實補償,按照1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定,落實處理后,直接按照土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

      (六)增加公服改造的模式。具體為:其中公服改商住用途的項目由政府收儲。

      六、咨詢方式

      對本《細則》有疑問的市民,可向清遠市自然資源局聯(lián)系。聯(lián)系地址:清遠市清城區(qū)人民二路行政服務(wù)中心十二樓審批科二室;聯(lián)系電話:0763-3369337;郵箱:qysjxz@163.com。


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